サラリーマンが不動産投資で失敗する4つのパターン・原因と対策について!

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンという本職の傍ら、家族と相談し我々夫婦の老後に備えたファミリービジネスの受け皿として、家族名義でプライベートカンパニーを設立し、そちらで不動産投資を手がけています。

そんな私の周囲にも、サラリーマンの立場で不動産投資を行っている友人や知人が複数いるのですが、案外「上手くいっていない」という話が多く、よく話を聞いてみると失敗のパターンが概ね4つに集約されることに気付きました。

そこで今回は、サラリーマンが不動産投資で失敗する4つのパターン(原因)と対策について解説します。

サラリーマンが不動産投資で失敗する4つのパターン

ありがちな失敗パターンは、概ね以下の4つです。

パターン1:対象不動産を管理できていない
パターン2:ローンを返済できなくなる
パターン3:利回りが低すぎる
パターン4:対象不動産を売却できない

では、一つずつ原因とその対策を見ていきましょう。

失敗のパターン
パターンは4つ。。。

【パターン1】不動産を管理できていない/原因と対策

テナント(入居者)からの要望・クレームや、建物の設備の不具合、滞納家賃の回収など全く対応できていない。

(1)原因
① 時間不足
平日は朝から晩まで仕事や付き合いで忙しく、土日も家族サービスなどで時間が取れず、不動産の管理にまで手が回らないというサラリーマンは多いです。

ですが、入居者は待ってくれませんし、エレベーターや浄化槽の不具合など一刻を争う事態が発生するのが不動産です。

あなたが忙しいサラリーマンであることが、不動産を管理できていない第一の原因です。

② 知識・経験不足
不動産には住居系、業務系、サービス系など様々なタイプがありますが、あなたの本職の内容やあなたが学校で勉強してきたことが、不動産と全く関係が無く、更にあなたが不動産投資初心者の場合には特に、不動産に関する知識や経験が圧倒的に不足しています。

従って、不動産投資で発生する色んな問題への対処法を持ち合わせておらず、これが第二の原因となっています。

不動産管理が出来ていない
時間も経験も無い。。。

(2)対策
① 不動産管理会社に管理を委託する
不動産の管理には、テナント管理建物管理の2種類があります。

テナント管理
■家賃の集金
■滞納家賃の督促
■新規入居者の募集と契約
■賃貸契約の更新手続き
■クレームやトラブルへの対応
■リフォーム工事の手配
■退去時の精算

建物管理
■定期巡回
■清掃
エレベーターなど設備の保守点検
■修繕工事
■大規模修繕計画の立案
■管理組合の運営サポート

以上のように多岐にわたりますが、どれも重要な業務です。
サラリーマンで時間の無いあなたは、これらをプロである管理会社に委託することが実践的な解決策です。
当然ながら管理委託費用は発生しますが、オーナーであるあなたが対応出来ないことで入居者が不利益を被るのは本末転倒です。

管理会社を選定する際のポイントを以下にまとめましたので、各社のHPなどで費用と併せて確認してください。
ただし、建物管理はその対象不動産1棟全ての管理を通常1社が行っていますので、対象不動産が建築された当初から決められている業者であることが多く、選択の余地は少ないかもしれませんが。

管理会社選定のポイント
スタッフや責任者が信頼できる人物か
管理戸数は多いか(マンション管理の場合、最低5000戸程度の管理実績は求めたい)
スタッフの数は十分か
テナントづけの力は十分か(マンション管理の場合、95%以上の入居率は求めたい)
家賃の滞納保障サービスがあればなおベター
その会社内できちんと管理情報が共有されているか

② そもそも手間ひまのかかる不動産を購入しない
時間の無いサラリーマンが、わざわざ手間ひまのかかる物件に投資するのは避けた方が賢明です。
根本的な話ですが、案外、見落としがちです。

例えば、不動産管理会社ですら管理が難しいような複雑な機械保守を要したり、テナント付けが難しいような不動産は、管理という観点からは見送った方が無難です。

では、時間の限られているサラリーマンの不動産投資にマッチする物件はというと、ズバリ住居系不動産です。

住居は、衣・食・住という人間が生活していく上で欠かせない3要素の一角を占めるものであり、需要は必ずあります。
従って、需要を踏まえた立地と賃料設定を間違えない限り、住居系不動産投資は、成功する確率がグッと高くなります。
具体的には、アパート、戸建て、マンションになりますが、投資対象としての歴史も長く、管理業界に管理ノウハウなど知見がストックされていて汎用性が高く管理の委託をしやすいです。

他方、住居系以外の場合、誰がやってもという訳にはいきません。
オフィスや店舗はテナントというそれぞれ固有の事情や全く違う背景の客を相手にせねばならず経験が問われます。
他にもサービス系不動産などでは、需要の読みが住居系ほど簡単ではありません。

信頼できる管理会社
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【パターン2】ローンを返済できなくなる/原因と対策

住居系不動産をサラリーマンの不動産投資の対象に勧めましたが、何も管理のしやすさに限った話ではありません。

一般論ですが、不動産はある程度、値が張る買い物になります。
この点、普通のサラリーマンが不動産投資を始める場合、金融機関からローンを借り入れて対象となる不動産を購入していくこととなります。

逆に言えば金融機関がローンを貸してくれるような不動産でなければならないということでもあります。

現状、銀行などの金融機関がサラリーマンという個人の不動産投資でお金を融資してくれやすいのは、住居系不動産です。

金融機関は長年の融資経験から、住居系不動産ならば経験の浅いサラリーマンが手を出しても良いと捉えている訳です。
理由はパターン1の通りです。

金融機関にしてみれば、貸したお金がきちんと返済されるかどうか、この一点こそが重要です。この点で、サラリーマンでも住居系不動産に投資するのであれば、その人の属性と対象不動産がある程度きちんとしたものであれば、金融機関は貸し出しに応じてくれます。

金融機関はお金を貸し出してなんぼの商売です。投資対象をいつも求めています。わざわざ金融機関が不安になるような対象を選ぶ必要はありません。そもそも融資も受けられません。

以上、金融機関がローンを融資してくれやすいことも住居系不動産を推す理由なのですが、ときにローンの返済が滞るケースが散見されます。

(1)原因
① 家賃収入の減少
通常、ローンの返済原資は、その不動産から得る家賃収入となりますが、家賃の下落や、入居者が退去したあと次の入居者がなかなか決まらずに家賃収入が減るとローンの返済原資が足りなくなってしまいます。借入金が少ない場合はあなた個人のお金などで補填することが出来ますが、あまりに巨額の借入金の場合は首が回らなくなるケースもあります。

② 金利の上昇
ローンの借入れ金利が想定外に上昇した場合も、ローンの返済が難しくなる場合があります。

家賃の低下と金利の症状
家賃は低下、金利は上昇!?

(2)対策
① 空室リスクの低いエリアの物件を購入する
私は、大学で建築工学を専攻し、国内外で大規模な不動産開発に携わることを夢見て某企業に入社しました。
会社では希望通りの部署に配属され、勤務先が事業主(売主)として土地の購入からゼネコンへの工事の発注、販売会社への販売委託まで一貫して行うデベロッパーという業務を、長年にわたって担当してきました。
手掛けた案件は、大規模マンションや戸建て団地、オフィスビル、これらの複合開発、はたまた工業団地など多岐にわたります。

ある大規模マンションを手がけていた際、よく販売会議で『3P』という言葉を使っていました。これは、Place(立地)、Plan(間取り)、Price(価格)の3つのPのことを指し、3Pの総合力が不動産の価値を決めるのですが、PlanとPriceの2つは、事業者が人為的に作り出せますが、Placeだけはどうしようもない。
そして、このPlaceが販売の雌雄を決したりと極めて重要な要素でした。

不動産は、正に読んで字の如く動かない資産であり、「立地」こそが不動産の本質です。
何もわざわざ空室リスクの高い需要の低いエリアに投資する必要は無いのです。

② 圧倒的な人口流入が見込める東京都心を狙う
下の表は、総務省が住民基本台帳に基づいて発表した最新の全国転入超過数のデータ(2019年、2018年)です。
これによれば、人口減少が続く日本で、転入人口が転出人口を上回る、いわゆる転入超過が見られるのは、47都道府県のうち、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、福岡県、滋賀県、沖縄県のわずか8都府県のみで、それ以外の道府県は転出超過となっており、ここ数年はずっと似たような傾向が続いています。

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この8都府県の中で1位の東京都の転入超過数は8万2982人で8都府県の合計16万1546人の実に51%を占めていますが、その他にも東京の人口吸引力を物語る次のような結果が出ています。
・2位の神奈川県2万9609人を圧倒的に引き離している。
・前年2018年の転入超過数から更に3138人増加している。
・20〜24歳が5万7197人と最多で、25〜29歳が2万1470人、15〜19歳が1万4369人と若者の割合が圧倒的。この3世代の合計は9万3036人と東京都全体の転入超過数8万2982人を凌駕(他の世代での転出があるという事です)

需要に差があるどころの話ではなくて、東京は人口の流入という点で他を圧倒しているのです。これが東京都の中でも23区という都心になるとさらに流入の傾向に拍車がかかってきます。

又、15〜29歳という若者世代の転入超過数が圧倒的に多いということからは、地方から大学進学の為に上京してくる学生の多さ、そして大学卒業後もそのまま東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の会社に就職するという図式が見て取れます。

常に人口の流入が見られるということは、仮に入居者が退去したとしても、その次の新たな入居者を早く見つけやすいということに他なりません。

すなわち、「空室リスク」が圧倒的に低いことが分かっている東京都心を選ばない理由は無いと思います。

③ ローン金額を抑え保守的な収支が成り立つ物件を購入する
金利の上昇は、ローンを借りて投資をする以上、避けられないリスクですが、リスクを最小限に抑えるための手立ては、借入金額を低く抑えること(資産の4割以下が目安)と
Excelを使って以下のような保守的なシュミレーションを行い、せめて収支トントン(ゼロ)くらいで耐えられる物件を購入することで対応しましょう。

保守的なシュミレーション

年間の空室率を2割と仮定。
借入れ金利を想定より2〜3%まで上昇させる。

立地の重要性
需要の旺盛な立地が何より!

【パターン3】投資利回りが低すぎる/原因と対策

利回りが0.XXパーセントのように余りに低いと、何のために投資したのか分からないということになってしまいます。

(1)失敗の原因
① 家賃収入に対して購入価格が高すぎる
家賃収入に対して購入価格が高すぎるとは、利回り計算上の分母(投資金額)が大きくなることを意味しますので、利回りは格段に低くなってしまいます。

② 家賃収入の減少
家賃収入が減少すると今度は分子が少なくなってしまい、やはり利回りは低下します。
家賃収入減少の原因と対策はパターン2で解説

(2)対策
① 価格のこなれた中古を買う
前述の通り、私は長年、デベロッパー業務に従事してきました。規模の大小に関わらずマンションなど不動産開発の原価構成は概ね以下のようになっています。

不動産開発の原価構成

・土地代
・建築工事費
・販売委託費
・広告宣伝費
・期間金利

以上の原価にデベロッパーの利益を乗せたものが売上=販売価格となります。

従って、新築は投資という切り口で考えると、デベロッパーの利益が乗る分、どうしても割高になってしまいます。

この点、中古物件は既にデベロッパーの利益という要素はなく、概ねその時点での需給バランスで価格が決まってきます。ある程度こなれた価格の物件が多くなってきますので、利回り確保のためには価格の高い新築ではなくて中古を狙うべきと思います。

② 圧倒的な人口流入が見込める東京都心を狙う
空室リスクの低い東京都心の物件を購入して家賃収入の下落リスクを抑えて利回りの確保を狙いましょう。
東京の空室リスクが低い理由はパターン2で解説

不動産投資の楽しさ
不動産投資は本来、楽しいものです!

【パターン4】不動産を売却できない/原因と対策

思うような価格や期間で売却できない。出口戦略でのつまずきです。

私個人的には、これまで述べたサラリーマンが不動産投資で失敗する原因と対策を踏まえて、「東京都心の中古ワンルームマンション」に的を絞った投資をしています。

マンションの耐久年数は60年とされていますので、老後資金を投資目的としている私は、所有物件の売却はあまり考えていません。

せっかく収益を得ているのですから、これからも所有し続けて、家賃収入、即ちインカムゲインを得ていきたいと思っています。

ですが、何か急ぎでまとまったお金が必要となることも無いとは言えず、そういう観点でも不動産投資の出口戦略は抑えておくべきと思います。

(1)失敗の原因
① 買い手にとって魅力がない
パターン1〜3で解説した通り、管理がしづらく空室リスクが高い物件は、投資対象として魅力に欠けていますので、思うような価格や時間軸での売却が困難となります。

② キャピタルゲインにこだわりすぎている
ありがちなのが、割高な新築物件を購入してしまいローン比率が高くなってしまったゆえに、ローンの返済額が多くなってしまい、家賃収入というインカムゲインで全くプラスになっておらず(キャッシュフローがマイナス)、売却収入、即ちキャピタルゲインという最後の出口部分でしかトータルの収支が期待できないケース。

③ 手離れが悪い
よく「土地はタダにはならないから」等のセールストークに乗って、いざというときは土地価格で売れば良いと考えて1棟アパートを購入している投資家の方がいますが、そのアパートの収益性が低く、もう手放したくて土地価格で売却したいというような場合、完全空室ならまだしも、1部屋とか2部屋と入居者が中途半端に残っていたりすると厄介な話になります。
そんな収益性も無く、わずかの入居者付きのアパートを買いたがる買い手は少ないか、若しくは二束三文の値段でしか買い取ってもらえない事態が懸念されます。
要すれば物理的な売りやすさに欠けた物件は厳しいということです。

物件売却
売るに売れない。。。

(2)対策
① 管理がしやすい空室リスクの少ない物件を買う
あなたにとって魅力のある物件だったからこそ、新しい買い手候補にとっても魅力たり得る物件となります。王道を歩むことが出口戦略でも効いてきます
管理のしやすい物件はパターン1で解説
空室リスクの少ないエリアはパターン2で解説

② インカムゲインが成り立つ物件を買う
キャピタルゲインに頼りすぎる物件だと出口戦略が狭まります。バブルの末期に売り抜けなかった投資家の末路と同じです。
キャピタルゲインがなくとも、一定期間保有してインカムゲインが成り立つ物件
をそもそも購入した方が賢明です。
又、総投資額に対して既にインカムゲインである程度の収益を確保出来ていればこそ、売却額にもかなり自由度が出てきて、より売却しやすい状況が生まれます。
必要に迫られて売却するのではなく、時期が良いので売却するか、くらい気持ちに余裕が出てきてこそ真の不動産投資家と言えるでしょう

手離れの悪くなりそうな物件には手を出さない
激安物件などいわゆる掘り出し物には、それなりの理由があります。こういう物件を買う場合には出口戦略に思いを馳せて慎重に検討してください。

インカムゲインの重要性
インカムゲインを重視して問題解決!

【まとめ】サラリーマンが不動産投資で失敗しないための条件

サラリーマンが不動産投資で失敗しないための条件

① 汎用性の高い居住系不動産に投資して管理会社に管理を委託する
② 人口流入の多い東京都心の物件に投資して空室リスクを抑える
③ 価格のこなれた中古物件に投資して収益性を確保する
④ 上記①から③の結果として、ローンの返済にゆとりを持つ
⑤ 上記①から④の結果として、換金性を確保する

又、別の記事で詳しく解説していきたいと思いますが、私としては「東京都心の中古ワンルーム」は、基本的には上記の条件をクリアしているのではないかと整理していて、自身も実際に東京都心の中古ワンルームに投資しています。

「ワンルームは投資対象として不適切」といった指摘を見受けますが、「東京都心」の「中古」ということを条件にすると、上記の通り「空室リスクの低減」と「収益性と換金性の確保」が可能で、且つ元手の少ない普通のサラリーマンでもコツコツと計画的に買い進めることが出来、資産の拡大を狙えるものと考えています。

以上、最後までこの記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てれば幸いです。

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