サラリーマン不動産投資!最初にすべき3つのポイント

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、家族でプライベートカンパニーを作って不動産投資を行っています。

目的は、私と妻の老後資金作りです。

ファミリービジネスとして手掛けているので、投資主体はプライベートカンパニーですが、サラリーマンの仕事の合間を縫って私も積極的にサポートしています。

その事を知っている職場の同僚から、不動産投資に興味があるが、具体的に何から始めれば良いのか?と相談を受けることが度々あります。

私は、長年、不動産開発を担うセクションに所属し、国内外での不動産開発経験があります。
この点で、不動産に関与しない別のセクションに所属する同僚たちは、私には不動産の実務キャリアがあるので、不動産投資を行えていると思っていたと話してくれます。

裏返せば、不動産実務の経験がないと不動産投資は何から始めれば良いかも分からず、難しいのではないか?と思っていたということです。

勿論、不動産開発の経験が不動産投資に活かせる面は沢山ありますが、経験の有無にかかわらず投資を始めるに当たって一番最初に整理しておくべきポイントがいくつかあります。

寧ろ、不動産実務の経験があるからといって、この最初のポイント整理を蔑ろにして不動産投資を行ってしまうと、投資が上手く行かなくなる可能性が出てきます。

そこで今回は、不動産投資を行うに当たって、最初に整理しておくべき3つのポイントに絞って解説します。

最初にすべき3つのポイント

ポイント① 投資目的の確認

先ず最初に整理すべきことは、不動産投資の目的を明確にすることです。

何だそんなことか?と言われるかもしれませんが、投資の目的が全ての土台となります。

従い、土台が違えば、自ずと投資スタイルに違いが出てきます。
ここをご自身で整理せずに、いきなり不動産投資を実行してしまうと、後々、自分が本来取得すべき不動産と全く種類や性質の違う不動産を手にしてしまうという結果に繋がりかねません。

具体的な事例を紹介しますと、私の職場の先輩で、収益不動産(賃貸アパート)を購入したが、毎月のキャッシュフローが赤字で困っているという方がいました。

東京都心に立地するそのアパートの購入価格は1億円に近い金額です。
都心ですので、賃料もそこそこ高単価に設定しているのですが、全6戸のうち1戸が空室状態で毎月の家賃収入から維持管理費や借り入れたローンの返済額を差し引くと赤字になると言うのです。

よくよく話を聞いてみると、たとえ空室が埋まって全6戸がフル稼働しても毎月のキャッシュフローは収支トントンの状態。
要すれば、この物件の投資金額の回収には、物件の売却による利益獲得しか方法がなさそうなのです。

購入した時には、市況より割安で買えたと自負していたそうで、キャッシュフローが回らない状態で長く保有してしまい、売るタイミングを逃しているのです。

正に史上最悪のミスマッチ。
この先輩は家賃収入による安定した利益、即ちインカムゲインを狙っていたにもかかわらず、売却による利益、即ちキャピタルゲインでしか投資金額を回収できない不動産を購入したことになります

我が家の場合は、冒頭に述べたとおり、不動産投資の目的は私と妻の老後資金作りにあります。

ですので、長期にわたって安定した収益がコツコツと上がれば良いので、一時にドカンと収益が上がるような不動産である必要はありません。

地味な物件で構わないので、ローンの返済比率を低く抑えることが出来る、或いは繰上返済をして早期にローンを完済することが出来て、毎月の家賃収入から得られる利益がプラス、即ちキャッシュフローがプラスになる物件。

これらを整理すると、我が家が求める物件は以下の様な条件を満たすべきと整理されます。
① 長期安定収益
 → 空室リスクが圧倒的に少ないエリアにある物件
② ローンの返済比率が低い、或いは繰上返済による早期完済が可能
 → 物件価格が安い・手頃、そもそもローンが借りられる物件
③ 売却益は考慮しなくて良い
 → キャッシュフローが回り続ける物件
この様な物件が、我が家の投資目的に合致するものとなります。

如何でしょうか?

投資の目的を最初にきちんと整理しておかないと、後々の物件選びに支障をきたしてしまいます

最初に整理すべきポイントの一つ目、不動産投資の目的を明確にすることの重要性をご理解いただけたでしょうか?

投資の目的を明確にしておくと迷わない!

ポイント② 投資可能額を確認

次に整理すべきポイントは、あなたご自身の経済状況、即ち投資可能額の確認です。

いくら収入があって、その内どれくらいを不動産投資に回せるのか。
あなたやご家族の今後のライフプランを踏まえ、この先どれくらいを不動産投資に回せるか。
さらに言えば、現状、どれくらいの貯金があって、どれくらいの負債を抱えているか。

これらについて細かく整理してください。
面倒くさがらずに、ここをきちんと整理しておかないと、投資で無茶をしてしまう可能性が出てきます

仮に、とても少ない金額しか投資に回せないとの結果に至ってとしても、そんなに心配しなくても大丈夫なので安心してください。

不動産は、一般的には一定の金額が要求されますが、通常、金融機関から適正なローンを借り受けて投資を行っていくものです。

これが株やFXなどの投資の場合、あなたの投資資金用にローンを融資してくれる金融機関は無いと思います。

不動産投資、特に賃貸住宅の場合は、人が住むという根本的な需要に応える投資ですので、賃貸需要の見込める物件であれば、サラリーマンというあなたの特性(社会的信用力)も相まって金融機関は投資資金を融資してくれます

この点が不動産投資の最大の特徴であり魅力でもあります

ですので、投資に回せる自己資金が少ないといって嘆く必要はありません。
私も含め、多くの投資家が少ない自己資金と金融機関からのローンで投資を成功させています。

寧ろ、投資を始める最初の段階で、きちんとご自身の経済状況を把握することが重要なのです。
ここを把握せずに投資をしてしまうと、本来の実力をオーバーした投資に至ってしまい、次の投資が続かない危険性があります。

我が家の場合は、自己資金を少なく、ローンを多めにしてとにかく優良な物件を先ずは仕込んでいく(取得していく)ことを目指しています。

そして、取得さえ出来れば、以降は自己資金を使って繰上返済に注力します。
早期に家賃収入に対するローン返済比率を下げる、或いは完済してしまってキャッシュフローをプラスにする為です。

この際、自分の自己資金をどこまで使えるかをきちんと把握していないと、計画性の無い投資になってしまいます

如何でしょうか?
ご自身が投資に回せるお金がどれくらいあるか、自分の経済状況を早期に把握しておく重要性をご理解いただけたでしょうか。

なお、適正なローンを借り受けて、賃貸収入と繰上返済で早期にローンを完済し、着実に資産の拡大を図っていく手法については、以下の記事で解説していますので、そちらも参照してみてください。

ポイント③ 物件マニフェストの作成

そして不動産投資開始に当たって、最初に整理すべきポイントの3つ目は、投資の目的と投資可能金額を踏まえて、ご自身が購入していく不動産の物理的な条件を明確にルール化する、即ち物件マニフェストを作成する作業となります。

マニフェスト=manifestoとは、政策、宣言、声明という意味の英語です。
最近は、政党が政策の公約集として頻繁に使っていますので、耳にされる方も多いのでは無いでしょうか。

マニフェストになぞらえて、あなたが投資すべき不動産の物理的な条件を最初に公約・宣言するのです。

公約なんていうと、融通の効かない印象を得られるかもしれませんが、寧ろ狙いはそこにあります

不動産投資を始めると、沢山の情報が世の中に溢れていることに驚かれると思います。

ネットの検索情報、街中の不動産屋さんの情報、枚挙にいとまがありません。

一方で、不動産は1000の情報があっても、有益な情報は3つしか無い「せんみつ」とも揶揄されるほど、その人にとって「これだ!」と思える情報に出会う確立が低いです。

従って、物件探索を始めた初期の頃には、色んな物件情報に触れて面白く感じていたのが、時間の経過と共に疲れてきて、「いい加減にこのあたりの物件でいいや。。。」と安易な妥協をして想定していなかった様な物件に手を出してしまう危険性があります。

勿論、不動産の売買は、売り手と買い手の双方の都合・条件とタイミングが織りなすものですので、完璧に関係者の利害が一致することはほぼ無くて、お互いがどこかで妥協するのが一般的です。

それは止むを得ないとしても、余りに安易な妥協は、結果的に何のための投資だったのか?と後悔しても仕切れない結果に至ることもありますので、最初にご自身が買うべき物件の条件を具体的にリストアップして、正に「公約」するくらいの意気込みをキープしていただきたいのです。

その意味も込めて「物件マニフェスト」と呼んでいます。

では、物件マニフェストに記すべき項目ですが、具体的には以下の様になります。

① タイプ → 住居系、事務所・店舗系、青空駐車場等その他
② Place(立地)
・都道府県/市町村
・沿線/最寄り駅
・駅からの徒歩距離(分)
・周辺生活利便施設
・用途地域
③ Price(価格)
・価格帯
・自己資金
・借入金
④ Plan(商品性)
・想定入居者(ターゲット)
・間取り
・設備仕様
・構造
・築年数
⑤ Performance(収益性)
・Net利回り
 *家賃収入から物件の維持管理費/修繕積立金を差し引いた手取り収益の利回り
⑥ その他

上記の様な指標をマニフェストとして整理して不動産投資に臨んでください。
すると、数多の物件情報が整理されて、かなりの数が候補から外れてすっきりしていきます。

物件を探し始めると、かなりの情報に触れていきますので、機械的にどんどん取捨選択していく必要があります。
いつもマニフェスト片手に物件探索に当たってください。

勿論、投資の進捗やあなたの経済状況の変化に応じて、マニフェストは適宜修正して構いません。

以下に我が家のケースを具体例として紹介させていただきます。 

如何でしょうか?
飽くまで我が家のマニフェストですが、参考になれば幸いです。
そんなに難しいことは記載していないと思いますが、以下、少し補足します。

【設備仕様】
 リフォーム工事で仕様変更できるならば、それでも構わない。

【築年数「新耐震以降」】
 1981年に建築基準法の改正で建築物の耐震性能に関する新しい設計基準が導入され、この新しい基準を新耐震と呼びます。日本は地震が多いので、新耐震以降の物件を選ぶ様に我が家はマニフェストで定めていますが、1981年というとかなり古い年代ですので、中古物件に軸足を置く我が家は、古さの目安としても新耐震以降のものと決めています。

【Preformance(Net利回り)】
*注1をご参照ください。

以上、不動産投資を始める当たって最初に整理すべき3つ目のポイントは、あなた独自の物件マニフェストをしっかりと作るということです。

これが出来ると、色んな情報に右往左往することはなくなります。

*注1
我が家はマニュフェストで Net利回り4%台と定めています。これは目下の市況から無難なレンジなのですが、東京都心のワンルーム投資の利回りについては、下の記事で解説していますので、そちらも参考にしてみて下さい。

まとめ

以上です。
如何でしょうか?
不動産投資を始める当たって最初に整理すべき3つのポイントを纏めましたが、ご理解いただけたでしょうか?

難しく考えず、楽しみながら3つのポイントを整理して頂ければと思います
以下、纏めてみます。

最初に整理すべき3つのポイント

ポイント① 不動産投資の目的を確認
ポイント② 投資可能額を確認
ポイント③ 物件マニフェストの作成

以上です。

最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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