サラリーマン不動産投資!最初に抑えておくべき3つの税金とは?

最初に抑えておくべき3つの税金とは?

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、家族でプライベートカンパニーを作って不動産投資に取り組んでいます。

そのことを知る同僚から『不動産投資には興味があるけど、税金がややこしそう』といった感想をたびたびもらいます。

ちなみに、私はサラリーマンとして、長年、大規模マンション、オフィスビル、工業団地、複合開発などの不動産開発、いわゆるデベロッパー業務に携わってきましたので、不動産に関する税金についても一通り経験を積んでいます。

その経験から言えば、不動産にかかる税金は、企業が不動産開発を行う際も、個人や個人経営のプライベートカンパニーが行う場合も基本的な考えは同じです(一部、税率に違いがありますが)。

不動産投資の税金と聞くと、難しいのではと抵抗感を持ってしまいますが、投資を次の3つのステージに分けて整理すると理解しやすいです。

STAGE1 物件の取得

STAGE2 物件の保有

STAGE3 物件の売却

不動産投資を行う場合、資産を積み上げていく度に、このサイクルが繰り返されるだけだと認識しておけば難しいという苦手意識が和らぐのではないでしょうか。

我がプライベートカンパニーは、東京都心の中古ワンルームマンションを中心に投資を行っていますが、今回はこの中古ワンルームも具体例として、3つのステージにおける税金を解説させて頂きます。

注1:実際の投資においては、その時点での軽減税率など政策による違いもありますので、詳細は管轄する税務署、或いは税理士などに確認の上で取り進め願います。

*注2:この記事では、不動産投資全般における税金を俯瞰的に説明し理解促進を図っていきますので、契約書に貼る印紙等細かな税金は割愛しています。

STAGE① 取得時の税金

不動産投資では、不動産を購入=取得した時に登録免許税不動産取得税という2つの税金がかかってきます。

一つずつみていきましょう。

【登録免許税】
あなたが取得した不動産(土地や建物)に関して、「これは私が所有しているものです」ということを公示するために、法務局(登記所)にある登記簿という台帳に記録(登記)する際にかかってくる税金です。
国税であり、納付先は国となります。

中古ワンルームの場合は、前の所有者(売主)から自分or自社(買主)に所有権を移転する登記となります。
他方、もし不動産を新築してあなたがその所有権を得る場合には、新たに所有権を設定した登記簿を作成し、その登記簿を保存する登記となります。

税額は、評価額=課税標準額(税額計算にあたり、税率を乗じて税額を求めるための「価額」のこと。不動産の場合、原則として物件が所在する市町村に備えられた「固定資産課税台帳」に登録された不動産価格=「固定資産税評価額」となる)に所定の税率をかけて算出されますが、登記の種類によって違ってきます。

土地の所有権移転登記は2.0%、中古住宅の所有権移転登記は2.0%、建物(住宅用家屋)を新築した場合の所有権保存登記は0.4%となります。

又、住宅ローンを借りる際には、融資してくれる金融機関が、ローンの返済が滞る場合などに対象不動産を差し押さえて競売などにかけて換金して融資金額を回収する『抵当権』という権利を、対象不動産に設定しますが、この設定に関しても登録免許税がかかり、税率は0.4%となります。

我がプライベートカンパニーが投資する中古ワンルームの中から、具体例として、2018年に取得した東京都中野区の事例を以下に紹介しますので、参考にして下さい。

・取得時:2018年8月
・取得価格:1070万円
・登録免許税(所有権移転登記+抵当権設定登記):78,970円

以下、登録免許税のまとめです。

登記種類 税率
所有権移転(土地) 評価額×2.0%
住宅用家屋所有権移転(中古建物) 評価額×2.0%
住宅用家屋所有権移転(新築建物) 評価額×0.4%
抵当権設定(住宅ローン借入) 借入額(債権額)×0.4%

【不動産取得税】
次に不動産取得税についてです。
不動産取得税とは、不動産(土地や建物)の購入・取得に対してかかる税金です。

取得してしばらくすると、自治体から納税書が送付されてきます。
地方税であり、納付先は対象不動産のあると都道府県となります。

税額は、土地や建物の評価額(固定資産税評価額)に所定の税率4%をかけて算出されます。
但し、土地と住宅については、2021年3月までの取得は、3%に引き下げられる軽減措置が取られています。

前述した我がプライベートカンパニーが投資した中古ワンルームの場合、以下の金額を物件所在地である東京都に支払いました。
ちなみに物件の取得が2018年8月でしたが、この不動産取得税の納税通知は2018年12月に送付されてきています。
土地:課税標準額1,957,000円×3%=58,700円(100円未満切捨て)
建物:課税標準額932,000円×3%=27,900円(100円未満切捨て)

以下、不動産取得税のまとめです。
*注:軽減措置はこの記事を書いている2020年6月時点のもので、2021年3月31日までとされています。

不動産の種類 税率
宅地 原則 評価額×4%(軽減措置 評価額×1/2×3%)
住宅 原則 評価額×4%(軽減措置 評価額×3%)
ゲットしたときから税金はかかります

STAGE② 保有時の税金

不動産投資は、取得した不動産を保有して、その保有期間中に家賃収入を得る投資ですが、不動産の保有に対しても税金がかかってきます

【固定資産税】
毎年1月1日(賦課期日)時点の土地・家屋の所有者(固定資産課税台帳に記載されている方)に対して課税される地方税です。

税額は、固定資産評価額×1.4%

【都市計画税】
固定資産と同様、毎年1月1日(賦課期日)時点の土地・家屋の所有者(固定資産課税台帳に記載されている方)に対して課税される地方税です。

税額は、固定資産評価額×0.3%
但し、特例措置として宅地には以下の軽減措置が取られています。
a) 小規模住宅用地(住宅1戸あたり200平米までの住宅用地)=評価額を1/3に軽減
b) その他の住宅用地(aを超える部分の住宅用地)=評価額を2/3に軽減

なお、固定資産税と都市計画税は、両方合わせて納税通知が届き、納税しますので、二つまとめて『固都税』と略して呼ばれることが多いです。

前述した我がプライベートカンパニー所有の中古ワンルームの場合、2019年の固都税は、26,800円でした。

納税方法は、一年分一括全納と4期に分けての分割が選べます。

なお、固都税は、上記の通り毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
従って、1月1日以外の期中において、不動産を取得する場合(多くはこのケースのはず)、所有権の移転日を以って、売主と買主で按分負担するのが一般的です。
即ち、その年の1月1日から所有権移転日までの固都税は売主が負担、所有権移転日以降12月31日までの固都税は買主が負担するパターンが殆どです。

ですので、固都税は、物件の所有(保有)に対して課税される性質の税金ですが、物件取得の初年度に関しては、売主との売買契約で定める按分負担額を物件取得時に売主に払うことが一般的です。

保有にも税金はかかる

STAGE③ 売却時の税金

最後は、不動産を売却する時にかかる税金です。

不動産を売却した際の売却益が「譲渡所得」として課税の対象になります。
譲渡所得は、次の様に計算されます。

譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用
=売却額ー(購入額+購入時の費用)ー売却時の費用

税率ですが、個人の場合と法人の場合とで以下の様に違ってきます。

【個人】
譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
税率は対象不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで以下の様に変わってきます。

・所有期間5年以下(短期譲渡所得)=39%
・所有期間5年長(長期譲渡所得)=20%

【法人】
一方、法人の場合は、不動産の譲渡所得含めて事業で得る所得全体に対して法人税がかかってきます。

税率は、法人の資本金の規模によって以下の様に分かれます。

・資本金1億円以下の法人=課税所得800万円以下の部分に15%、800万円超の部分に23.2%
・資本金1億円を超える法人=23.2%

我がプライベートカンパニーの事例ですが、残念ながらありません(笑)。

不動産投資を開始してから今に至るまで、投資している物件を売却したことがないのです。
私たち夫婦の不動産投資の目的は、不動産から得るキャッシュフローを老後資金に充てることにありますので、キャッシュフローを産んでくれる優秀な不動産は、老後に至るまで出来るだけ長く保有したいというスタンスにあり、積極的に売却していこうとは思っていないのです。

最後の売却まで税金はかかります

まとめ

以上が取得、保有、売却の3つのSTAGEごとの不動産投資の税金です。

投資の度に、同じサイクルが繰り返されると踏まえておけば十分かと思います。

唯一、留意しておくべきは、個人で不動産投資を行う場合の短期譲渡に対する税金だと思います。
税率が飛び抜けて高いですよね。

私は、税金の専門家ではありませんので委細を知るよしもありませんが、サラリーマンとして不動産開発に関わってきた経験から申し上げると、いわゆる土地転がしを防止したいという国の姿勢なのではないかと思います。

私が社会人になったのは1990年台初頭、後にバブル崩壊と呼ばれる時期くらいです。
日本中が浮かれた80年台後半、売却の度に不動産の値段が跳ね上がるので、短期譲渡が跋扈しました。
その結果、実経済に見合わない、正にバブルの様に膨れ上がった見せかけの景気が一気に萎んだのです。

短期間での売却にはよくよく気をつけるべきですね。

以上です。

最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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