サラリーマン不動産投資!物件探しの3つの手順

物件探しの3つの手順

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、不動産投資を手掛けています。

私と妻の老後資金作りを目的に、私が50歳になる少し手前から始めました。

と言っても、普段はサラリーマンとしての会社勤めがありますので、不動産投資に向ける時間は極めて限られていますし、お金だって自己資金も限られていますので、金融機関からローンを借り入れて購入できるような物件にのみ投資しています。

そんな条件付きの環境の中、我が家は東京都心の中古ワンルームに軸足を置いた投資をしていますが、これまでのところ順調に進んで来ました。

振り返ってみると、順調に進めてこれたポイントは、以下の通りだと思っています。
① 老後資金作りという投資の目的を明確にしている
② 投資の目的を叶えてくれる物件の条件を整理している
→我が家では『物件マニフェスト*注1)』と呼んで一枚のシートに条件を書き出しています。
効率よく物件を探索できている

これらの内、①と②は自分だけの作業で完結しますが、③は、有益な物件情報をもたらしてくれる不動産業者など第三者が必要になりますので、自分だけの作業では済みません。

この点で、私が不動産投資をやっている事を知る職場の同僚たちから、「不動産ってどうやって探すの?不動産屋さんって少し怖くて入りづらいんだけど」という声をたまに聞かされることがあり、特にこれから不動産投資を始めようとしている方にとって、物件探しが最初のハードルの一つになっていることを実感しました。

そこで、今回の記事では、不動産投資を始めようとしている方、特に私と同じ境遇にあるサラリーマンの方の参考になるように、不動産投資における物件探しの具体的な手順を私の経験も踏まえて解説させて頂きます。

*注1:物件マニフェストの作り方・活用の仕方については、以下の記事で解説していますので、こちらも参照してみて下さい。

手順① 市況感を掴む

不動産投資を始めると、膨大な物件情報がある事に驚かれると思います。
正に「物件情報の海」です。

街の不動産屋さんから、ネットに掲載される情報まで、ものすごい量です。

この「物件情報の海」で彷徨い溺れることなく、あなたの投資目的を叶えてくれるような物件を探していくための最初のポイントは、市況感を掴むことです。

あなたの投資目的に見合う物件の条件「物件マニフェスト」の詳細については、前述の通り別の記事を参照して頂きたいのですが、その中には不動産の基本条件とも言える以下の3つの項目が整理されていて然るべきです。

Place(立地・エリア)、Plan(タイプ・間取り)、Price (価格)
これらの頭文字をとって『3P』とも呼びます。

この3つの項目でネット検索をかけて下さい。

我が家の場合、予算最大1500万円(自己資金ではありません)、東京都心の中古ワンルームに絞っていますので、
・ 東京23区
・ 中古/ワンルーム
・ 価格1500万円以下
こんな感じで具体的に検索していきます。

ネットには、健美屋さんやat homeさんなど、物件情報の検索サイトがありますので、それらのいくつかで探していくと良いでしょう。

その結果、上記の検索条件の中で複数の物件情報が出てきます。価格や想定利回りなどの情報が出てきますので、複数の情報を眺めていく事で市況感を掴んでいくのです。

何ラウンドかこなしていけば、自然と頭にマーケットの状況が浸透してきます。

我が家の例で言えば、以下のようなトレンドが頭に入っています。
・同じ23区でも西側エリアの方が東側エリアよりも総じて物件価格が高い。
・その分、利回りは東側の方が高い。
・同じエリアでほぼ同じ築年数なら、価格の差は駅から10分を境にガラッと変わる。

この段階でのポイントは、物件個別の細かいところを見るのではなくて、複数の物件情報を眺めることで、全体の傾向・市況感を掴むことにあります。

実際に個別の物件に当たりに行くのは、次の手順②や③です。
ネット検索から買い付け(物件を買いたいという意思表示)を入れても、先ず購入できませんので。

また、市況感を掴むと現実を知ることになりますので、先の物件マニフェストを見直す必要も出てくるかもしれません。
魚のいない池に釣り糸を垂らそうとしている可能性もある訳ですから。
ここは柔軟に、且つ物件情報閲覧を楽しみながら進めていくと、どんどんあなたご自身の市況分析ができるようになり、次の手順②や③に進んでいく土台作りができます。

ということで、物件探しの最初の手順は市況感を掴むことです。

物件情報の海に溺れるな!

手順② 不動産業者に当たる

いよいよ、具体的な物件に当たっていく段階です。
手順②は、不動産屋さん(不動産業者)との面談です。

ご自身のお住まいのエリアにある不動産屋さん、ネット検索で優良物件の情報を多く出していた不動産業者など、ここだ!と思われた先に電話やメールをして、収益不動産の購入と目的を伝えて面談を申し入れれば、恐らく喜んで応じてくれると思います。

冒頭で述べたように、不動産屋さんに対して少し怖いという印象をお持ちの方は案外多いようですが、決してそんなことは無いのでご安心を(笑)。

実は、私はサラリーマンとして、長年、大規模マンションやオフィスビル、工業団地などの不動産開発、即ちデベロッパー業務に携わってきました。

土地の仕込み(購入)から、企画、建設、販売と一気通貫で不動産開発に携わるプロジェクトマネージャーとして、数多くの物件を開発してきました。
その多くがマンション開発でして、小規模なものから、戸数1000戸を超える大規模まで沢山経験しています。

マンション開発は、最終的にお客様に購入いただいてなんぼの商売ですが、その勝敗の鍵は「立地」にあります。
前述した3Pの内、Placeが最も重要だと思います。
PlanやPriceは事業者が後天的に差配できますが、Placeだけはどうしようもない。
そしてPlaceが良い物件は、基本的には早期完売して成功します。

ということで、我々デベロッパーマンにとっては、如何に優良な土地を仕込むかが勝負となりますが、その際に頼りになるのが不動産業者です。

デベロッパーが土地情報を仕入れる先は、不動産業者、信託銀行、ゼネコン、土地保有企業の4つです。

信託銀行は、自行の融資を含めた取引先の物件情報を、ゼネコンは自社施工を前提に地主情報を、土地保有企業とは遊休地など再開発の可能性を秘めた土地を保有している地主企業です。
そして、これらをひっくるめて、色んな情報に精通しているのが不動産業者でした。

私の経験では、大手の系列業者より、地場に根を張る規模の小さな業者さんの中に、表に出てくる前段階の有益な情報を持っているところが何社かありました。

一匹狼。
そんな形容が似合う彼らのビジネススタイルですが、付き合ってみると皆さん明るくおおらかな方が多かった印象です。
たとえ外見が多少いかつくても、中身は温厚、そして耳より情報を持っている。

不動産業者の収益源は、物件の管理と仲介による手数料です。
従って、彼らこそ仲介の成立を望んで望んで仕方がありません。
こちらが仕込みたい物件の条件を明確に伝えることで業者さんも張り切って動いてくれます。
優秀な業者さんからの情報をきっかけに、土地を仕込んで成功に導けた開発案件がいくつもありました。

個人で不動産投資を行う場合にも、この関係は当てはまると思います。
即ち、あなたが欲しい物件の明確な基準を示してあげれば、彼らは喜んで物件を探してくれるでしょう。

勿論、そうは言っても業者の当たり外れはあります。
この点は、その業者さんがあなたにとって有益な情報をその時に持ち合わせているかのタイミングの問題もありますが、複数の業者さんとの面談を通じて自ずと良い業者さんといまいちな業者さんが選別されていきます。

また、そうやって業者さんと面談を繰り返す事で、あなたの頭の中が不動産投資モードに塗り替えられていきますので、業者さんとの会話の中からどんどん有益な情報を見分ける力もついてきます。

こうやって面談を重ねていくうちに、「これは売主がまだ売ろうかどうか考え中かもしれないのですが、、、」なんて言いつつ、特ダネ情報をもたらしてくれればベストです。

良い不動産業者との出会いがありますように!

手順③ 売主業者に当たる

手順②の不動産業者は、物件の管理と仲介を主業務とするのに対して、自ら物件を仕込んで、それを再販する業者さんが売主業者です。

彼らの収益源は、仕込み価格と再販価格の差額を得る売却収入と物件の管理収入の二本です。
手順②の業者さんとの違いは、他社/他者物件を仲介するのではなくて、自ら保有している物件を直接販売する点です。

彼らのメリットは次のような点です。
・彼ら自身が売主ですので、詰まるところ『話が早い』。
・物件の瑕疵担保責任を負ってくれる(ところが多い)。
・購入後もその物件の管理を担ってくれる

他方、デメリットと呼ぶまででは無いかもしれませんが、手順②の業者さんとの比較においては以下のような劣後するポイントもあります。
・いくら売却益を抜いているか分からない(彼らの仕込み原価と再販価格の差額)。
・彼らにとっての自分の優先順位が分かりづらい。

前者に関して、彼らの宣伝文句は「売主ですので仲介手数料は不要です」なのですが、それは当たり前なことに過ぎません。
宅建業法では、(宅建)業者の仲介手数料は売主/買主の一方から物件価格のMax3%、両方の仲介を成立させた場合はMax6%と上限が決められています
が、売主の業者の場合は、彼らの仕込み価格が分かりませんので、もしかしたら物件価格の3%を超える利益を得ているかもしれません。

ですが、この点に関しては、詰まるところ、その物件価格で購入しても不動産投資として収益性が見込めるのであれば問題無いと捉えれば良いと思っています。

後者の自分の優先順位とは、売主業者さんは物件を再販してなんぼですので、確実に購入してくれる顧客を大事にします
従い、ある段階までは、物件の売却候補者を複数抱えて同時並行的に商談を進める傾向があります。

ですが、この点も売主業者の立場に立てば、理解できる面もありますし、余程、別の顧客が先行している場合には、「残念ですが、この物件は既に商談が進んでいて、、、」ときちんと明かしてくれます。

私は、サラリーマンの傍ら不動産投資をしていますが、具体的には家族でプライベートカンパニーを作って東京都心の中古ワンルームに投資しています。

このプライベートカンパニーを設立する際にお世話になった司法書士の先生を某売主業者さんから紹介いただいたという経緯もあり、最初の物件はその売主業者さんから直接購入しました。

購入する時から入居者がいる物件、即ち空室率ゼロの物件で、購入してから今に至るまで家賃の滞納もなければクレームもなく、毎月の家賃から物件管理費とローンの返済額を差し引いてもキャッシュフローが回っており何の問題も発生していません。
とても良い物件を売ってくれたと思っており、この業者さんには私の物件マニフェストを伝えていてそれに叶う物件を仕込んだ場合には必ず連絡をもらうようにしています。

このように、個人やプライベートカンパニーで物件を探していく手順として、売主業者さんと仲良くしておくことは極めて効率の良いやり方だと思います。

売主業者さんは強い味方!

まとめ

以上が、物件探しの3つの手順です。

ポイントは、サラリーマンとして会社勤めをしている合間を縫って物件探しをしていくには、『効率性』がとても重要であり、きちんとした手順を踏むことで解決できるということです。

逆説的に言えば、手順を踏まずに物件探索に出てしまうと、「物件情報の海」に彷徨って溺れかねません

不動産は1000の情報の内、有益な情報は3つ、俗に「せんみつ(千三つ)」とも揶揄される世界です。
物件探しだけで疲れ果てて、不動産投資を諦める方もいます。

本来、不動産投資は資産を積み上げながら、不動産を貸すことで人様に喜ばれる利他的で楽しいビジネスです。

しっかりした手順を踏んで、「物件情報の海」を力強く航海してください。

以上です。

最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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