サラリーマン不動産投資!ローン借り入れの3つの留意点

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、家族でプライベートカンパニーを作って不動産投資を行っています。

不動産投資の目的は、私と妻の老後資金作りですが、資金作りの手段として不動産投資を選んだ理由は以下の通りです。

① 不動産投資はキャッシュフローを産み続けてくれる
② 不動産投資は少額の自己資金でも始められる
③ 不動産投資は資産の拡大に伴い社会への貢献度合いも増す
④ 不動産投資はサラリーマンの合間でも手掛けられる
⑤ 私のサラリーマンとしてのキャリアの大半が不動産開発であり不動産への知見があった

細かなものを挙げたら他にも沢山ありますが、大きなポイントは上の5点です。

⑤は私の属性によるものですが、個人的には不動産への関わりがそれまで無かったとしても、不動産投資は基本を押さえておけば問題なく進められると思います。

その上でサラリーマンという立場と最も相性が良い理由が②の少額の自己資金でも始められるというものです。

少額の自己資金でも始められるとは、決して安い不動産を買うという意味ではなく、一定の金額の不動産を少額の自己資金に加えてローンを使って購入するという意味です。

この点で、サラリーマンの給料という安定収入を金融機関は高く評価してくれます。
恐らく、サラリーマンの特性が評価される稀有な投資が不動産投資かもしれません(苦笑)。

然しながら、そのサラリーマンの特性を自ら蔑ろにしてしまって、融資審査が通らなかったと嘆く知人を知っています。

そこで今回は、せっかく融資してくれようとしている金融機関が冷めてしまうような致命的なミスをしないように、ローンの借り入れで留意すべきポイントについて解説させて頂きます。

ローン借り入れの3つの留意点

留意点① 転職前に借りる

冒頭で述べたように、サラリーマンというポジションは金融機関に高く評価されます。

サラリーマンは、ことあるごとに、「面白くない、つまらない、夢もロマンもない、リスクの塊だ」なんて酷評される、或いは当のサラリーマン自身が自虐的に捉えるのが世の風潮ですので、何だかサラリーマンとしては不思議な感覚を抱いてしまいますが、金融機関が評価するのは以下の2点です。

給料という安定収入
会社勤務という安定感(無茶をしない)

結局のところ、評価されていない点が評価されてる、というようなこれまた不思議な感覚に陥ってしまうかもしれませんが、実際のところこの通りだと思います。

ですので、ここは是非、開き直って、サラリーマンの立場を活かして金融機関から融資を受けて不動産投資を始めれば良いのですが、転職直後だと融資審査が格段に厳しくなります

それは、会社への勤続年数という融資基準が転職によって『リセット』されてしまうからです。

いや、前の職場より給料が良くなると、あなたがいくら訴えても通りづらい話です。
なぜなら、その保証はどこにもないからです。

厳しいですが、これが現実。
ですので、転職してしまうと、新しい職場での勤続年数という実績作りをしないといけないので、ローンを借りるまでに数年の時間を要してしまいます。

サラリーマンにとって、転職は人生を左右する大きな決断であることは間違いなく、あなたも大いに悩まれて決断されるのだと思いますが、もし不動産投資を並行して考えているのであれば、タイミングには十分留意してください。

なお、私の場合は、冒頭に述べたように家族で設立したプライベートカンパニーで不動産投資を行っていますので、金融機関からプライベートカンパニーがローンを借りています。

因みに社長は妻。
私は、勤務先の副業禁止規定があるから物理的には関与できません。

なのですが、プライベートカンパニーでローンを借り受けた際には、物件を紹介してくれた不動産業者を通じて事前に物件情報、プライベートカンパニーの詳細情報と併せて私のサラリーマンとしての経歴・勤続年数・年収といった細かい情報を金融機関にインプットしています。
融資審査にも勿論、同行して、私の源泉徴収票を開示しました。
こうする事で、家族総出できちんと不動産投資を行おうとしているという姿勢と、私というサラリーマンとしての社会的信用力を金融機関に伝えられたと思っています。

金融機関は、貸したお金がきちんと戻ってくるかが最大の関心事ですので、敢えて金融機関を不安にさせるようなことはしない方が賢明だと心得ましょう。

転職のタイミングに留意!

留意点② 住宅ローンとは違う

ご自身が住むためのマイホームを購入する際に金融機関が融資してくれる住宅ローンと、不動産投資用に融資してくれるローンは別物ですので十分留意してください。

住宅ローンの場合、金融機関が審査するのは借り受けるあなたご自身の身上がほとんど全てです。
勿論、万が一、返済が滞ってどうしようも無くなる場合に備えて、対象となる不動産に抵当権を設定して、不測の事態には差し押さえて競売手続きなどにより貸したお金の回収を図りますが、それ以前に、ポイント①で述べたあなたのサラリーマンとしてのキャリア・年収、はたまた勤務先の大小などが審査されます。

これに対して、不動産投資用のローンの場合、ローンの返済に一義的に充当されるのは多くの場合、対象となる不動産から得る家賃収入です。
従って、金融機関は、先ず対象不動産がきちんと家賃収入をもたらしてくれるような物件かどうかを審査します。
そしてポイント①でも述べた通り、あなたご自身のサラリーマンとしての素性も見てきます。

このように、審査してくるポイントが若干違ってきます

そしてもう一つ住宅ローンと違うのは、住宅ローン控除が使えないという点です。

自己居住用のマイホームの場合は、一定の基準を満たせばローンの残高に関して一定金額の税金が控除される住宅ローン控除が10年間に亘って使えるのですが、不動産投資用のローンでは使えませんので留意してください。

税制の優遇措置は、不動産投資ローンにはありません。
そこで我が家の場合は、プライベートカンパニーという法人で不動産投資を行う事で、法人の所得に関する法人税という税率面でのメリット経費処理という観点での節税メリットを享受するようにしています。

なお、サラリーマンが不動産投資を行う際に、プライベートカンパニーで行った方がメリットがあることについては、以下の記事で解説していますので、そちらも参照してください。

留意点③ 不要なカードは処分する

我が家のプライベートカンパニーは、最初の物件(東京都心の中古ワンルーム)を売主業者さんから直接購入しました。

売主業者とは、自ら物件を買い取って、適宜リフォームなどを施して見栄えを良くして再販する業者です。
物件の取得費と再販価格の差額を利益としています。

私が購入した先は、東京都心の中古ワンルーム専門の売主業者で、社歴も長くワンルームの管理も手掛けている先でした。
私が購入した物件の管理も元々手掛けていた先で、非常に信頼感のある会社でしたので、そこから購入し、今も好関係を続けています。

更に頼りになったのは、ローンを借りる金融機関ときちんと橋渡しをしてくれたことです。
売主としても、私の妻が社長のプライベートカンパニーが融資を受けれないと物件の販売に至りませんので、丁寧に対応してくれました。

そしてローンの融資審査を受ける前に、非常に有益なアドバイスをしてくれました。
それは、不要なカードは処分した方がベター、というもの。
これは、あなたがたとえ使っていないクレジットカードだとしても、その借入可能限度額まで疑似借金をしていると金融機関側が見なす場合もあり、最悪は審査が通らないこともありうるという話でした。

そう言われて財布の中を見ると、確かに惰性で作ってしまったようなカード、付き合いで作ってしまったようなカードが複数あり、その殆どを使っていませんでしたので、アドバイスに従って素直にそれらのカードにハサミを入れて処分しました。
使ってもいないカードですので、返ってスッキリしたのを覚えています。

因みに、実際の金融機関との面談では、クレジットカードについて言及あり、少数の限定したカードのみ使っていますと力強く回答しました。
他には、マイカーなど他の借入れについても質問された事を覚えています。

結果的に我がプアライベートカンパニーは、晴れて審査をクリアして待望の第一号物件に投資できたのです。

因みに、前述した通り、私はサラリーマンとして、長年、不動産開発、いわゆるデベロッパー業務に携わっていたので、デベロッパー業界内に多数の知り合いがいるのですが、この余計な複数のクレジットカードが遠因で融資審査に通らなかった方が実際に居られました。

使っていないカードを断捨離!

まとめ

以上が、サラリーマンが不動産投資でローンを借りる前に留意しておくべき3つのポイントです。

どれも身近な話だと思います。
せっかく真面目さが売りのサラリーマンなのですから、融資を受ける場合、徹頭徹尾、真面目さをアピールして損はないと思います。
逆にそれがサラリーマンの唯一の取り柄なのですから。笑笑。

不動産投資では金融機関と如何に上手に付き合えるかが資産拡大のポイントになります。
一物件に限らず、次の物件も、そのまた次の物件も金融機関にお世話になることを考えると、金融機関をして次回も融資したいと思ってもらえるような信頼を築ければベストではないでしょうか。

サラリーマンという立場を最大限に活かして不動産投資にチャレンジして下さい!

以上です。
最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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