サラリーマン不動産投資！会社勤めの片手間でも出来る2つの理由を解説

こんにちは。
森りゅうえいです。

不動産投資を始めたいと考えているサラリーマンの友人から、会社勤めの片手間でも不動産投資は出来るのか？と質問を受けることがたびたびあります。

書店に出向けば、「地方のボロ物件を再生して成功する方法」とか「数年で数十億円の資産を築き上げる方法」とか、普通のサラリーマンには難易度が高そうな刺激的なタイトルの本が所狭しと並んでいる影響で、会社勤めの片手間で不動産投資は出来ないのでは無いか？と心配になってしまうようです。

私自身、サラリーマンの立場で不動産投資を順調に進めていますので、自分の経験から言わせていただくと、会社勤めの片手間でも不動産投資は十分出来る、というのが答えとなります。

寧ろ、会社に勤めている方が不動産投資に多大なメリットをもたらすと私は認識しています。

ただし、注意点としては、サラリーマンの特性にマッチする不動産を選ぶことです。

今回は、そんな私の経験も踏まえて、サラリーマンは会社勤めの片手間でも十分に不動産投資を行えることを解説します。

会社勤めの片手間でも出来る２つの理由

冒頭で紹介したように、濡れ手に粟とまでは言いませんが、少ない労力で成功出来るようなタイトルの不動産投資の本が、ここ近年一気に増えています。

ですがよく見ると、「タダ同然のボロ物件を再生」とか「数億円の資産を一気に」とか、我々普通のサラリーマンから見ると、返ってハードルが高くなる印象を得ます。

一般的なサラリーマンは、月曜日から金曜日まで朝早く出社し、夜はクタクタに疲れて帰宅し、土日は家族行事や買い物、場合によっては休日出勤や出張も重なったりと、不動産投資に充てる時間が極めて限られています。

誰も見向きもしない地方・郊外のボロ物件の再生となると、その物件を探し出す手間、リフォームする労力などが必要になりますが、果たしてそんな時間が捻出できるかどうか。

また、一気に数億円の資産を構築する為には、多額の借入れ金を背負う覚悟とリスクが伴います。

学校の授業料など子供の養育費、万が一に備えた保険など家族を養う為に生活費を確保していく必要がありますので、余程の胆力と家族の理解がない限り、億を超えるような多額のローンを背負って平然としていられるサラリーマンは少ないのではないでしょうか。

このように『時間』と『お金』の両面から、会社勤めの片手間ではとても不動産投資は出来ないと、最初から戦意を喪失してしまうサラリーマンの方は多いようです。

ですが、会社勤めの片手間で不動産投資が出来ないかと言えば、そんなことはありません。

実は、サラリーマンの特性をきちんと整理すると、不動産投資においてサラリーマンが持ち得る圧倒的に有利な強みがあるからです。

そして、サラリーマンの特性にマッチした不動産を選べば、忙しいサラリーマンでも、十分ハンドリング出来ます。

逆説的に言えば、不動産投資で失敗するサラリーマンは、自らの強みを活かしておらず、また、サラリーマンの特性にマッチしていない物件に投資してしまっているケースが殆どなのです。

では、サラリーマンの特性とは何か、その中で不動産投資に活かせる強みとは何か、そしてその特性や強みを活かせる不動産はどういうタイプのものか、これらについて解説していきます。

① サラリーマンの特性上、活かせる強みがあるから

サラリーマンに適した不動産選びは、サラリーマンの特性を整理して、それを踏まえて無理のないタイプの不動産を選ぶ作業に他なりません。

そんな分かりきったことをと言われるかもしれませんが、サラリーマンで不動産投資を始めたが、上手く行っていないという方の話をよくよく聞くと、何のことはなく、この特性を抑えられていないことが原因であるケースが殆どです。

では、サラリーマンの特性とは何でしょうか？
私はシンプルに以下の２点に集約されると考えます。

【時間が少なくかつ自由度に乏しい】

別にサラリーマンじゃなくても忙しいよと言われそうですので補足しますと、サラリーマンは忙しいのに加えて「時間の自由度が乏しい」のです。

業態によってはフレックスタイムなど導入している会社もあるとは思いますが、日本では定時制の会社がまだまだ多いと思います。

毎日、決められた時間までに出社し、決められた時間まで仕事をし、更に定時で仕事が終わることは少なく、残業か客先との会食、あるいは上司や同僚・部下との飲み会、はたまた国内外への出張などで平日は殆ど自由になる時間はありません。

また、土日ですが、家族行事や買い物、家族とのコミュニケーション含めて時間を取られるサラリーマンが殆どだと思います。
場合によっては、休日出勤を強いられるケースもあるでしょう。

サラリーマンは会社勤めという就業形態上、会社に拘束される時間が長く、どうしても受け身にならざるを得ないのです。

自分の考えで、この日のこの時間帯は、これを優先したいので、元々あった予定はこっちにずらす、なんて自分の都合で予定を組むのが実は難しいのです。

従って、時間が少なくかつ自由度に乏しいことが１つ目のサラリーマンの特性です。
単に時間が少ないということではなくて、自由度に乏しい点に注目してください。

【金額がほぼ一定かつ上限のある給与に収入を頼っている】

一般的なサラリーマンの収入は会社から得る給与です。

前述したように、サラリーマンは自分の時間を会社に売って、会社から報酬を得ている。

そして、給与は毎年ほぼ一定で上限があります。

普通の会社であれば、新入社員から、年次を経ていくに従って少しずつ昇給していくイメージ。
転職する場合も、新しい会社に入社してから、徐々に昇給していく。

程度の差はありますが、給与が極端に上昇するなんて少ないのでは無いでしょうか？

そして会社の業績が良かったり、個人のパフォーマンスが評価されれば、その年は多くのボーナスをいただく。

しかしながら、たとえボーナス含めて給与が上昇した年があったとしても、必ず上限があります。

この点が、起業家や個人でビジネスを手がけている方と違う点です。

どんなに会社の業績が良くても、組織の中でどんなにパフォーマンスが際立っていたとしても、サラリーマンである限り、もらえる給与には上限があります。

金額がほぼ一定でかつ上限がある給与に収入を頼っている点がサラリーマンの２つ目の特性です。

【サラリーマンの強み】

何だかサラリーマンの特性って、しょぼくれて見えてしまいますが、実は不動産投資において強みもあるのです。

前述した「金額がほぼ一定かつ上限のある給与に収入を頼っている」という特性に注目してください。

この「一定」という点が不動産投資では強みに転じます。

どういうことでしょうか？

サラリーマンの給与は上限がある一方で、例年ほぼ一定と先ほど説明しましたが、「一定」とは、裏を返せば、毎年一定の給与を得られる「安定性」と読み替えることができます。

たとえば、サラリーマンが風邪をひいて会社を休んでも、親族の不幸で忌引き欠勤しても、余程のブラック企業でもない限り、会社の規定に則りきちんと給与は支払われていると思います。

又、病気に限らず事故などで長期の欠勤を余儀なくされたとしても、会社から一定の給与を頂けるのがサラリーマンです。

この安定性は、個人事業主には無いと思います。

不動産は、余程のボロ物件でも無い限り、ある程度金額が張る買い物です。

通常は、自分の持ち金で全て賄うのではなく、金融機関から融資を受けて不動産を購入します。

この際、金融機関が注目するのは、貸したお金がきちんと戻ってくるかどうかの一点です。

その為、どういう物件に投資しようとしているのか、物件の査定が厳しく行われますが、不動産投資に空室リスクはつきものです。  
どんなにピカピカの物件でも、空室リスクはゼロにはなりません。

従って、金融機関は物件と同等、いやそれ以上にお金を貸す相手の担保力、即ち信用力を重視します。

物件に何かあって予定していた賃料収入が入らないような場合でも、きちんと毎月の返済をしてくれる与信力があるかどうか。

私は、都心の中古ワンルームを所有しています。
投資する際、日本政策金融公庫から融資を受けたのですが、物件の説明もそこそこ、あとはサラリーマンである私の属性、源泉徴収票などの説明が殆どで、問題なく融資を頂きました。

又、私は、会社で長年、大規模マンションやオフィス、工業団地、複合開発など数多くの不動産開発に携わってきましたが、企業が不動産開発を行う場合も、開発期間中のお金の太宗は金融機関からの借入れで賄います。
そして、その企業の格付けによって、金利などの貸し出し条件が変わってきます。

つまり、企業も個人も金融機関からお金を借入れる際に、金融機関に見られているポイントは同じなのです。

あなたの真面目さ、勤続年数、安定した給与収入、これらが強みになり、金融機関からの融資が下りやすくなります。

一見して何の変哲もなくドラマ性もなかったようなサラリーマンの会社勤めが、こと不動産投資では金融機関からお金を借入れる際の強みに転じるのです。

② サラリーマンの特性にマッチする不動産があるから

以上がサラリーマンの特性と強みです。
では、これらの特性にマッチし、かつ強みを活かせる不動産とはどういうタイプのものでしょうか？

先ず、「時間が少なくかつ自由度に乏しい」という特性からは、次のポイントが導き出せます。

時間が少なくかつ自由度に乏しいのですから、いくら掘り出し物が見つかる可能性があるからといって、地方や郊外の人里離れた物件を探す時間も無いですし、修理や手直しに手間のかかる物件もパスした方が無難です。

また、晴れて物件のオーナーになったとしても、テナント（入居者）の対応も24時間いつでも大丈夫という訳には行きません。

不動産は、住居系、業務系（オフィス・店舗）、サービス系（駐車場等）、その他（太陽光発電他）と、ざっくり４つに分類出来ますが、「時間が少なくかつ自由度に乏しい」という特性に見合う不動産は、ズバリ住居系だと思います。

住居系不動産とは、アパートやマンション、戸建てなど、人に住む場所を提供する不動産です。

住居とは、人間が生きていく上で欠かせない３要素「衣食住」の一角を占める必要不可欠なもの。
余程、テクノロジーが発展してドラえもんのどこでもドアのようなものでも開発されない限り、住居の需要が無くなることはありません。

街中の不動産屋さんの窓越しには、住居系不動産の情報ばかり並んでいますし、ネットを覗けば「健美家」「アットホーム」など、投資用住宅を紹介する情報はたくさんあります。

物件を探すのに手間がかかるということは無いです。

又、不動産投資では、物件に不具合が発生した場合、その補修などテナント（入居者）対応が必要となりますが、原則、24時間の対応が求められます。

時間に自由度がありませんので、これはプロである不動産管理会社に任せるのが解決策です。

そして、管理を任せやすいという観点からも、やはり住居系不動産が無難です。

前述のように住居系は無くてはならない不動産で歴史も古いです。
歴史が古いということは、物件管理やテナント対応のノウハウが蓄積されている分野ということです。

住居系不動産の管理を専門に扱っている会社も多く、費用対効果で選べる選択肢が多いことも魅力です。

次に、「金額がほぼ一定かつ上限のある給与に収入を頼っている」という特性からは、次のポイントが導き出せます。

サラリーマンは、上限のある給与の中から、家族含めた生活費を捻出していかなければなりませんので、手元に残るお金は決して多くありません。

お子さんが成人するまでは勿論、ご両親含めたご家族の介護などが発生すれば、ますます手元のお金は減っていってしまいます。

要は、サラリーマンが不動産投資を手がける場合、手元に残っている決して多くはないお金から資金を捻出する必要があるのです。

従って、少額の自己資金でも始められる不動産に対象は絞れらて行きます。

ただし、ここでいう少額の自己資金で買える不動産とは、激安のボロ物件という意味では無く、金融機関から融資を受けて購入できる不動産という意味です。

前述の通り、サラリーマンの強みを発揮して、金融機関から融資を受けて不動産を買うのです。

では、金融機関が融資してくれる物件とは何でしょうか？

これも答えは住居系不動産ということになります。
金融機関が、サラリーマン個人の不動産投資でお金を貸してくれやすいのは現状では住居系不動産です。

何故でしょうか？

前述した通り、住居系不動産には長い歴史があります。
即ち、ローンの貸し手である金融機関側にも長年の知見がストックされているのです。

住居系は景気の影響をあまり受けません。
特に不景気となる場合、物価の下落ほど家賃相場が崩れることは少ないです。
皆さんご自身が経験されているのでは無いでしょうか？
株価が3分の２まで下落しても、月10万円だった家賃が6万円にいきなり下がるような経験は無いのでは。

需要の見込める立地の物件である限り、あまりに古いとか固有の事情がなければ、金融機関の査定には叶ってくると思います。

又、住居系不動産はマーケットに出ている数が多いので、サラリーマンであるあなたの資力に応じた物件も見つかりやすいです。

私個人的には、自己資金100万円程度、残金を金融機関からのローンで賄う1000万円前後の都心部の中古ワンルームに投資しています。

これならば、少ない自己資金でも少しずつ物件を買い増していくことができるからです。

私の周りには、東京郊外で5000万円台の中古アパートに投資している方もちらほらいます。

これらも自己資金を少なくして、あとは金融機関からの借入れで賄っています。

このように住居系不動産はサラリーマンの特性を満たし、かつ強みも発揮できるタイプの不動産だと言えると思います。

なお、住居系について更に細かく、サラリーマンに適した物件について別の記事『サラリーマンが不動産投資で失敗する４つのパターン・原因と対策について！』で解説していますので、そちらを参考にしてみて下さい（下記をクリック）。

まとめ

以上、サラリーマンが会社勤めの片手間でも不動産投資を出来る２つの理由を解説させて頂きました。

まとめると以下のようになります。

以上です。
最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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