サラリーマン不動産投資!物件選びのコツとは?

こんにちは。
森りゅうえいです。

私と同じサラリーマンの同僚や友人から、不動産投資を始めたが利回りが低くて困っている、といった相談を受けることがあります。

多忙なサラリーマン生活の傍ら、期待に胸を膨らませて始めた不動産投資なのに、利回りが低いとストレスになってしまい、何のために不動産投資をしているのか分からなくなってしまいます。

稼げない・利回りの低い物件をつかまないコツは、とてもシンプルなものなのですが、同じ悩みを抱える友人や同僚が多数いるということは、同じ失敗が色んなところで繰り返され、結果的に「不動産投資は怖い・失敗する」といった声として反映されているのだと思いました。

私の場合、家族で不動産投資に取り組んでいますが、幸いにも利回りでのストレスは抱えていません。

私は、大学で建築工学を専攻し、宅地建物取引士の資格を有し、会社で数多の不動産開発を担当した経験がありますので、一般的なサラリーマンの方よりは多少知見に優っている点はあったとは思いますが、特別な事をした覚えはなく、シンプルに以下に述べるコツを押さえて投資しているからだと思っています。

不動産投資は、オーナーであるあなたが、テナント(入居者)に対して、彼らにとって有益な場所を提供して正当な家賃を頂く極めて利他的なビジネスで、本来、とてもやり甲斐のある楽しいものです。

そこで今回は、そんな私の経験も踏まえて、私と同じサラリーマンの皆さんが、利回りの低さに悩まずに毎月の家賃収入を数えるのが楽しくなるような不動産投資に於ける物件選びのコツについて解説します。

物件選びのコツ

① 投資で一番重要な「利回り」をきちんと認識する

不動産投資は、飽くまでも『投資』です。

あなたが住む不動産を選ぶ作業ではありません

そんな簡単なこと、分かっているよ!といった声が聞こえてきそうですが、では何故、不動産投資で失敗するのかというと、この原理原則が押さえられていないからに他なりません。

投資で一番重要なのは『利回り』です。

株でもFXでも金でも同じですよね。
投資したお金に対してリターンを最大化する。
これが投資の基本だと思います。

今更ですが、不動産投資の利回りは次のシンプルな計算式で成り立ちます。

利回り

利回り=家賃収入÷投資額

従い、利回りが低いとは、分子が小さいか、分母が大きいかのいずれか、もしくはその両方が同時に起こっているということです。

頭では分かっているのに、利回りの低い物件に手を出してしまった原因は、物件選定の過程で、これら分子と分母がおかしくなる異常値に踏み入っている事に気づかなかったか、気づいていてなお投資に踏み切ったのか、その何れかだと思います。

低い利回りの疑問
ん?低い利回りの原因はシンプル?

② 利回りの構成要素「分子」が大きな物件を選ぶ

分子、即ち家賃収入が少ない原因は、次の通りです。

家賃収入が少ない原因

① 空室が埋まらない
② 家賃を低く設定しないと貸せない

一つずつ解説します。

先ず、①ですが、不動産投資をやっている以上、空室そのものは避けられないリスクです。

ですが、空室の状態がずっと続いているということは、そもそも賃貸需要が極めて低いエリアに立地している可能性が大です。

需要が十分なエリアの場合、最悪、家賃を下げれば募集は見込めるのですが、それが成立しないということは根本的に需要の低いエリアにあるということだと思います。

次に②について。
貸せても低い家賃に留まってしまうということですが、駅からの距離や近辺に生活利便施設が無いなどの立地、内外装の汚さ・キッチンやトイレ・バスなどの設備、これらが周辺物件に比べて劣っていることが原因として考えられます。

ですが、内外装の汚さや設備仕様の古さなどは、リフォームを施せば大方の要因はクリア出来ます。

オーナーがクリア出来ないのは、やはり駅からの距離や周辺に利便施設が無いなどの立地です。

要すれば、①も②も共通して言えるのは、オーナーではどうすることも出来ない立地という要因です。

立地選びで全てが決まる

【立地に徹底的にこだわる】

何はともあれ立地にこだわって下さい

投資対象物件を選ぶ際に「土地勘のある場所」を理由に掲げる方がたまにいます。
もちろん、土地勘があるに越したことは無いですが、不動産投資とはご自身が住む場所を選ぶ作業ではありません。

大事なので繰り返します。

私は自分がサラリーマンということもあって、周囲にはサラリーマンの知人・友人が多いです。

で、彼らが不動産投資を始めようかと考える際、よく聞かされるフレーズが「このエリアは、元々よく知っているエリアだから」、或いは「とても良い場所だよね。自分なら間違いなく住むよ」というもの。

普段、仕事の話などでは、論理的に語る友人・知人が、何故か不動産投資になると、情緒的というか感傷的というか、土地・不動産にはそういうノスタルジックな側面があるのでしょうか。

投資という観点でいえば、土地勘やご自身の嗜好性のあるエリア云々は関係がないと思います。

私は、サーフィンが大好きなので、自宅は湘南海岸、具体的には神奈川県藤沢市の海から100mくらいのところにあります。

ですが、投資物件は東京都心部にあります。

シーサイドエリアは、私のような海好きの人には魅力的ですが、如何せん汎用性がありません。

先ず、東京への通勤に時間がかかります。
私の勤務先は東京都心。
通勤に使うJR東海道線に揺られること約1時間。
ですが、その車中での時間を、私は読書が出来る最高な時間と捉えられる性格ですし、出勤前に波乗りやビーチコーミング(浜辺の散歩)をしますので、そもそも早起きも苦になりません。
ですが、多くの方が都心に通勤に通う中、なかなか受け入れられないと思います。
また、私にとっては心地よい潮の香りも、人によっては、洗濯物が干しづらく、自転車もすぐ錆びてしまうなどデメリットとして捉えられてしまいます。

要すれば、個人の土地勘や嗜好性を優先して物件を選んでしまうと、投資物件として見た場合に、需要が薄くなってしまうのです。
飽くまでも投資なのですから、旺盛な需要が見込める立地を第一に考えるべきです。

不動産は読んで次の如く「動かざる資産」なのです。

立地は、オーナーの努力で後天的に改善できるものではありません。先天的な要素です。
泣こうが喚こうが、立地は変わりませんので。

マクロ的には、人口流入の無い空室リスクの生じやすいエリアは絶対に避けること。
ミクロ的には、駅から遠く離れた利便性の悪い場所は避ける

私は、サラリーマンとして長年、多くの不動産開発に携わってきました。
特に大規模マンションの開発が一番長かったです。
当時、デベロッパー業界の多くの企業と交流していました。
その内の1社が、東京は世田谷区を中心に開発を手掛けた時期がありました。
世田谷区と言えば、ネームバリューもあり、恐らく地方在住の方でも、TVなどで名前は聞いたことがあるのではないでしょうか。
成城学園前駅を始め人気のエリアを数多く擁しています。

一方、地図をご覧頂ければ分かりますが、世田谷区って結構広いんですね。
東京都心ではあるのですが、駅から徒歩20分を超えるエリアも多く、生産緑地なども結構残っています。

このデベロッパー会社は、世田谷区で一時に5件くらいの開発物件を手掛けたものの、その売れ行きの濃淡が余りにすごい結果になったのです。
即ち、駅から徒歩10分圏内の物件は好調に売れていたのですが、15分程度になると雲行きが怪しくなり、20分を超える物件はサッパリ。

結局、この会社は、大幅な値下げを敢行して何とか売り切りましたが、利益は出ないし、値下げしてもなお完売までに時間がかかったりと大変な目にあっていました。
ネームバリューのある世田谷区ですらそういう状況なのです。

デベロッパー業は、物件を作って売っての自転車操業です。
多くの土地仕込み担当者は、物件の仕入れに血眼になります。
恐らく、土地の仕込みで無理をしてしまったのだと思います。

正に立地こそ不動産の本質だというエピソードです。

一方で、地方や郊外の激安物件を自らの手で再生して高い利回りを得ている不動産投資家の方がおられることも事実です。

書店に行けば、所狭しとそれらの書籍が並んでいますので、投資として否定するつもりは全くありません。

ですが、私のようなサラリーマン不動産投資家にはハードルが高い印象を受けます。

先ず、そもそもですが普段、忙しいので物件再生にかける時間も労力も乏しいです。

また、金融機関からローンを借入れるにしても、物件がボロボロだと査定に通らない可能性があります。
そもそも激安なのでローンも不要なレベルなのかもしれませんが、サラリーマンの数少ない強みは社会的信用力です。
会社勤めという肩書きは、金融機関がサラリーマンを評価してくれる最大のポイントです。
せっかくのサラリーマンの強みを発揮できない点でも、敢えて守備範囲にいれる必要は無いように思えます。

そして高い利回りは、次の項目で述べる物件の購入価格が極めて低いからに他ならず、それは即ち、需要が極めて薄いエリアにある可能性があるということの裏返しでもあり、私には薄氷を踏んでいるように映ります。

ハイリターンはハイリスクの裏返しであることは、古今東西、投資の鉄則であることを忘れないでください。

あなたがサラリーマンをリタイアされる、或いはご家族の多大なる協力が得られて、時間的・労力的な余裕があれば取り組んで良いかもしれないですが。

少し長くなってしまいましたが、サラリーマン不動産投資家は、わざわざ需要の薄い立地を選ぶのではなく、需要のある立地に徹底的にこだわって然るべきと思います。

なお、エリアの重要性については、別の記事『サラリーマンが不動産投資で失敗する4つのパターン・原因と対策について!』で解説していますので、そちらを参考にしてみて下さい(下記をクリック)。

③ 利回りの構成要素「分母」が小さい物件を選ぶ

次に分母、即ち投資額が大きいということですが、その内訳は次のようになります。

投資額の内訳

投資額=物件購入費+取得時経費(取得税・登録免許税、手数料/中古の場合etc)+維持経費(固定資産税、管理手数料、修繕積立金、臨時修繕費、リフォーム費etc)

このように投資額は多岐に亘りますが、その太宗を閉めるのは物件購入費です。

そして物件購入費は、投資額の大部分を占める形で張り付き、その後の投資効率にずっと影響し続けるのです。

従い、物件購入費の多寡が投資の成否を分けるといっても過言ではありません。

利回りの蟻地獄
低い利回りの蟻地獄から脱出できるか、、、

【割安な中古物件にこだわる】

利回り計算上の分母、即ち、投資金額の太宗を物件の購入価格が占めていますので、購入価格を如何に低く抑えるかがポイントになります。

高額物件を仕込んでしまうと、以降、利回りを上昇させるのが極めて難しくなります。

利回りを上げる為には、分子にあたる家賃収入を上げるか、同じ分母にあたる物件の管理費などを下げるかしか打つ手がなくなるからです。

では、具体的にどういう物件を選ぶべきかと言えば、遠い地方や郊外にあるボロ物件でもなく、一定の需要が見込める立地となりますと、程よい中古物件、ということになるかと思います。

そして、中古物件の対局に位置するのが新築物件です。

如何せん新築は割高な原価構造になっています。

私は多くのマンション開発を手掛けてきましたので、デベロッパーの収益構造を熟知していますが、新築物件の価格構成と中古物件の価格構成は次のようになっています。

新築と中古の比較
新築は中古よりも随分と割高。。。

新築と中古の比較でどの点が割高になっているかというと、上の図で太字で大きく記載している販売経費とデベロッパーの利益の2点です。

販売経費とは、販売会社に委託する販売手数料や電車の中吊り広告、新聞やチラシなどの広告宣伝費を指します。
新築ですので、ブランドイメージを醸成すべく、広告デザインなども広告代理店を起用する場合も多く、コストが嵩んできます。 
デベロッパーによっては、自社で販売部隊を抱えていたり、販売専門の子会社を抱えていたりして、コスト圧縮を図っている企業もありますが、濃淡はありこそすれ、新築物件では、この販売経費が嵩んできます

この点、中古物件は、物件の写真と概要程度のチラシで済みますし、多くの販売員を配して販売に当たることも先ず見られません。

次がデベロッパーの利益です。
ここは各社様々ではありますが、概ね販売価格の5〜10%程度が多いようです。
この点、中古の場合には、仲介を手掛けた会社への仲介手数料ということになりますが、こちらは宅建業法でMAX物件価格の3%と上限が決められています
そして、特別のプレミアがあるような物件でもない限り、中古価格は新築物件の価格より下落しているのが世の常です。建物も経年劣化しているわけですから当たり前といえば当たり前ですよね。

新築の場合、設定する家賃が周辺相場よりも高めに設定できるというメリットは確かにあります。
ですが、例えば新築時の入居者が退去して次の入居者を募集するケースなど、新築という賞味期限が切れると、家賃は周辺の中古物件の相場にかなり引っ張られることになります。

如何でしょうか?

ピカピカの新築に食指が動くのをグッと堪えて、こなれた価格の中古に的を絞ることが購入価格を抑えるシンプルなコツだと思います。

コツを外すな!

④ 焦らない!

物件選びの最後のコツであり、今まで述べてきた全てのコツを包含すると言っても過言ではないです。
とにかく、焦らない、ことです。

前述した某デベロッパーの世田谷区の事例でお分かりの通り、「プロでも間違う」のです。

何故でしょうか?

私は、デベロッパーとして、新規開発案件の仕込み、即ち土地の仕入れにも奔走しました。

デベロッパーにとって、新規開発案件の取っ掛かりは「仕込み」です。
いかに有名な大手デベロッパーと言えども、この「仕込み」が無ければ、案件を開発・供給出来ないのです。

従い、各社とも仕込みにはエースを揃えますが、企業の立場で大規模開発を担う仕込み担当者のプレッシャーはとても大きいです。

そしてデベロッパーは、土地を仕込んでは開発する自転車操業です。
その年度に仕込めなかった影響は、2〜3年後に回収物件がない、即ち営業利益が上がらないという結果として会社に跳ね返ってきます。

自ずと、案件仕込み担当者へのプレッシャーは強くなります。

そして、ここで間違いが発生するのです。

大手デベロッパーといえども同じです。
分子が小さいか、分母が大きいか、その何れか、最悪はその両方といった物件にもかかわらず会社に諮るのです。

会社も必死。
仕込まないと、数年後の売り上げが立たないのですから。

経営陣も、内心、不安に思いつつも、担当セクションの熱弁にほだされ、つい仕込みの決断を下す。

投資には、『物件を購入した段階で投資の成否は決まる』という名言があります。
その通りだと思います。

企業レベルでも、そういう状況があるくらいです。
個人のあなたが、焦る気持ちはよくわかります。

自分は、全然物件が買えない。
オーナーの懇親会に出向くと、やたらと案件を仕込んでいるイケイケの投資家に出会う。

リスクを考えすぎ、もっとローンを借りれば済む!
そんな迷言に惑わされますよね。

ここで、グッと自分の後ろ髪を押さえられるかどうかです。

焦らない

これが物件選びの最大のコツだと思います

ハイスピードは禁物。焦らない!

まとめ

以上です。
今回は、物件選びのコツについて解説させていただきました。

物件選びのコツ

① 分子を大きく!需要のある立地
② 分母を小さく!割安な中古物件
③ 焦らない!冷徹な投資家目線で

シンプルなコツですが、実際に低い利回りで悩んでいる方のお話を伺うと、これら簡単なコツを踏み外している場合が殆どです。

ですが、いずれにも共通しているのは、物件の購入時点で判断できたはずということです。
賢明なサラリーマン不動産投資家こそ、『物件を購入した段階で投資の成否は決まる』という投資の鉄則に則って、楽しく不動産投資をされることを望みます。

以上です。
最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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