サラリーマン不動産投資!資産を増やしていく3つの手順

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、私と妻の老後資金作りを目的に不動産投資を手掛けています。

具体的には、都心の中古ワンルームマンションに軸足を置いた投資をしています。

都心の中古ワンルームを選んでいる理由は、
① 空室リスクが少ないこと
サラリーマンでも手掛けられる少額の自己資金で始められること
③ 利回りが良いこと
資産の積み上げが図りやすいこと

他にもいくつか理由はあるのですが、主立つものは以上です。

この内、②と④は密接に絡んでいます。

②の少額の自己資金で始められるというのは、中古ワンルームなので、そもそも物件価格が高額にならずに手頃感があるということ、更には金融機関が我々サラリーマンの特性(給与収入という安定感)に鑑みてローンを融資してくれるので自己資金が少なく済むということ、この2つを指します。

そして、④の資産の積み上げですが、後述するように投資初期段階の物件を繰上返済を併用して早期完済し、ローンの無い形にしてしまえば、あとはローンの複利効果によって資産が資産を生み出す自己増殖機能で、スピードアップして資産の拡大が図れるということを意味しています。

そこで今回の記事では、不動産投資においてローンを上手に使って資産を増やしていく具体的な手順について分かりやすく解説していきます。

資産を増やしていく3つの手順

私と同じサラリーマンの同僚や知人から、不動産投資について次の二つの質問を受けることがたびたびあります。

① 不動産は値が張るので、購入資金を貯めるのにそもそも長い時間がかかってしまうのではないか?

② 従って、資産の拡大が図りづらく投資として効率が悪いのではないか?

確かに不動産はある程度、金額が張ってきますので、株やFXなどネットを使えばすぐにでも投資が実行できる投資に比べるとスピードは遅くなります。

ですが、①に関して言えば、サラリーマンだからこそ、給与収入という安定性を金融機関が評価してくれてローンを借りることができますので、値が張る不動産も購入することができますので心配には及びません。

こう言うと今度は、

③ それは所詮、借金をして投資しているに過ぎないのではないか?

といった反応が返ってきます。

多くの同僚や知人が同じような反応をみせ、それが不動産投資に二の足を踏む原因にもなっているようです。

結論は、これらは誤解ということなのですが、その誤解を解きほぐすことが、今回のテーマである資産を拡大していく具体的な手順になってきますので、以下、一つずつ解説していきます。

不動産投資は効率良いの???

手順① ローンを使う

前述の知人や同僚からの質問はごもっともで、不動産はある程度の金額が要求される買い物です。

この点、地方や田舎・郊外にある長年手付かずの古い物件に目をつけて、それを格安の値段で購入して、自力でリフォームを施し、投資金額を極限まで抑えて再生させ、収益不動産として貸し出して成功した、といった類の書籍を最近よく見かけます。

投資の王道は、安く買って高く売る(貸す)ことにありますので、この手法は勿論、間違っていはいません。

ですが、一般のサラリーマンには、そういったレアな物件を探し出す時間や、それを自力でリフォームしていく労力を絞り出すのは現実的には難しいのではないでしょうか。

少なくとも、私の場合には無理です。
個人的には手先が器用でDIYも大好きという自負がありますので、サラリーマンを引退して時間ができたらチャレンジしてみたいと思わないこともないですが。

ですので、ここでは格安物件を買うということではなくて、一般に流通しているある程度の値段がする不動産を買うということを前提に話を進めていきます。

この点で、前述の質問①についてですが、値の張る不動産を購入するのに、全て自己資金で賄おうとすると、確かに途方もない時間がかかってしまって全く効率的ではありません

そこで、我々サラリーマンが不動産に投資する際には、金融機関から適正なローンを借り受けて投資をするのです。

これをレバレッジ効果と呼びます。

レバレッジ(leverage)=てこの作用・力、という英語ですが、不動産投資においては、ローンを借り受けて物件を購入することで、少額の自己資金でも巨額の物件に投資することが可能になります。

これは他の投資と比べて不動産投資が持つ有利な点の一つでもあります。

あなたが株やFXに投資したいと言って、その投資資金をあなたに融資をしてくれる金融機関はいないと思います。

では、不動産投資となると、なぜ金融機関が一介のサラリーマンに過ぎないあなたにも融資してくれるのでしょうか?

それは、
家賃収入という不動産の特性
給与収入というサラリーマンの特性
以上の2つの理由によります。

一つ目の家賃収入という不動産の特性ですが、投資用不動産のリターンは基本は家賃収入です。

毎月、きちんとした家賃収入が入ってくる、その中から毎月のローン返済を捻出できる、万が一、借主に不測の事態が発生したりして返済が滞るような場合には、最終手段として対象不動産を抑えて換金し貸付金の回収に充てる。
金融機関はこう考えるので、不動産投資に対して融資してくれるのです。
単なる投資というより、不動産賃貸事業という「事業」に対する融資と捉えられていると考えても良いかもしれません。

二つ目の給与収入というサラリーマンの特性ですが、万が一、空室が続いて家賃収入が入らなくなりローンの返済に支障が出そうな時でも、給与という安定収入があれば、それをローンの返済に充ててくれるだろうと金融機関は考えるのです。

これに加えて、会社勤めというサラリーマンの形態は、見方によっては突飛なことをしない、即ち無茶をしない安定した属性とも見做せます。
更に、あなたが勤務先に長年勤めていたり、勤務先の格付けが高い場合には、社会的信用力が増しますので、金融機関の評価は更に良くなります。

つまり投資対象が不動産であることと、借り受けるのがサラリーマンであることの2点を金融機関が評価してくれてローンを融資してくれるということです。

ですので、不動産投資の購入資金を自己資金で全額賄おうとするのではなく、適正なローンを金融機関から借り受けて不動産投資を進めていくというのが資産拡大にむけた最初の手順となります。
最初の物件を購入しないことには何も始まりませんので。

なお、サラリーマンの特性が不動産投資にマッチすることについては、以下の記事でも解説していますので、こちらもご参照ください。

【中古ワンルームによるケーススタディ】

以下、具体的にイメージしやすいように、私も投資している東京都心の中古ワンルームをモデルに、ローンを借り受けて購入していくケーススタディを紹介します。

東京都心の中古ワンルームは、大体、1000万円から2000万円あたりの価格レンジで推移しています。

今回は、仮に築年数25年で価格1000万円、毎月の手取り収入(家賃から物件の管理維持コストを差し引いたもの)4万円の物件を、頭金100万円、残額900万円を金利2.5%、融資期間35年のローンで借り入れて購入する場合を考えてみます。

この物件の年間手取り収入は、4万円×12ヶ月=48万円となります。
これを購入価格1000万円で割ると利回り4.8%となります。
これは家賃収入からコストを差し引いた実質的な収入に対する利回りでNet利回りとも呼ばれますが、概ね現在の市況の数字とかけ離れたものではありません。

当たり前ですが、今、手元に100万円がある状態で900万円のローンを借りれば、今すぐにでもこの1000万円の物件を購入して手に入れることが出来ます

しかし、ローンを借りずに残り900万円を貯めて購入しようとすると、毎年の貯金の額次第ではありますが、購入ははるか先になってしまいます。

また、その時点でこの物件が売れ残っている可能性は限りなくゼロです。

これは投資機会の大いなる逸失です。
資産拡大も何も、最初の1戸目を購入しないと何も始まりません。
先ずはローンを借りて最初の1歩を踏み出すことです。

適正なローンを有効に使おう!

手順② 繰上返済してローンのないコア物件を作る

次に行うべきは、家賃からの手取り収入と自己資金を投入して繰上返済を行い、極力早期にローンを完済することです。
そして、何はともあれローンのない物件を2戸作ることです。

このローンの無い2戸が資産拡大のコアとなりますが、私はこの2戸をコア物件と呼んでいます。

手順の2番目はコア物件を作る事です。

前述のケーススタディを続けていきます。
1戸目の物件は、残債900万円を金利2.5%、期間35年で借り受けました。
この場合、シュミレーション(ネットで簡易計算できるものが沢山あります)で毎年の返済額を試算すると毎年38万円と計算されます。

ですが、毎年38万円で35年もかけて返済していると、とても資産の拡大にはおぼつきません。

ですので、毎年の手取り収入48万円は勿論ですが、これに加えて頑張って自己資金を捻出して繰上返済をするのです。

仮に、毎年200万円ずつ自己資金から繰上返済を行うと年間のローン返済額は、
48万円+200万円=248万円となり、ローン残額900万円を3年半で完済します。

損したと思われますか?

では、先ほど申し上げた38万円で35年かけてローンを返済したとします。
ローンの返済は全て賃料から捻出していますので、あなたが実際に負担したお金はゼロです。
そして35年であなたが手にするお金は、
(手取り賃料ー返済額)× 35年=(48万円-38万円)× 35年=350万円となります。

シンプルにケーススタディするために、物価の上昇や下降、空室発生、税金等々細かいことは省略します。

他方、自己資金を毎年200万円突っ込んで繰上返済する場合、3年半で完済しますので、それ以降の手取り収入は、全てあなたの純利益となります。

すると、残りの31年と半年間の手取り収入の合計は、 48万円×31.5年=1512万円となります。

ここから最初の3年半の繰上返済額700万円を引くと1512万円-700万円=812万円。
これがあなたが35年間で手にするお金です。

前述した繰上返済をしない場合の350万円と比較すると、812万円-350万円=462万円も得をしたことになります。

如何でしょうか?
頑張って繰上返済をしていく方が、実は実際に手元に入ってくるお金の総量は多くなるのです。

そして2戸目ですが、1戸目を完済した後に、同じ条件の1000万円の物件を、これまた100万円の頭金と900万円のローンで購入するとします。

すると、今度はローンの無い1戸目の手取り収入48万円も繰上返済に充当できますので、
毎年の返済額=2戸分の手取り賃料+200万円=296万円となります。

すると、2戸目のローン残債900万円を完済するのは、3年となります(少数端数は切り捨てます)。

1戸目の手取り賃料もローンの返済にぶつけることが出来ましたので、1戸目に比べて2戸目の完済期間が半年ほど縮まりました

そして、あなたが手にした2戸のワンルームの資産は1000万円×2戸=2000万円となりますが、
あなたが投じた自己資金は、
1戸目の頭金+1戸目の繰上返済+2戸目の頭金+2戸目の繰上返済=100万円+700万円+100万円+600万円=1500万円です。

即ち、賃借人があなたのローン返済の一部を担ってくれたおかげで、あなたは1500万円で2000万円の資産を購入したことになります

そして、これに要した期間は6年半です。

もし2戸目はローンを組むのが嫌だと言って、1戸目の年間手取り賃料48万円で900万円を貯めようとすると、18年もかかってしまいます。

この事からも、手順①で示した適切なローンを借り入れて投資を行うことの効果性がお分かりいただけると思います。

そして、2戸目の完済以降は、2戸の手取り収入合計96万円があなたの年間の純利益となってきます。

ローンの無いこの2戸から得られる家賃収入が以降の資産拡大のコアとなって働いてくれることになってきます

コア物件作りが成功の鍵!

手順③ ローンの複利効果を活用する

ローンを負っていない物件を2戸保有すると、そのあとの資産拡大のスピードがグンっと力強く加速していきます。

同様に3戸目をローンで購入し、同じく残額900万円を返済する場合、今度はローン無しの2戸の手取り賃料96万円をローン返済に充てることが出来ます

以下、ケーススタディを続けますが、今度は3戸目について自己資金による繰上返済を行わない場合を最初に示します。

毎年の3戸の手取り収入合計48万円×3戸=144万円のみで繰上返済していくと、シュミレーションでは約7年で完済する計算結果が出ます。

ローンを負っていない2戸の手取り収入を返済にぶつけることで35年という当初の返済期間に比して、一気に返済期間が短縮しました。

そして、あなたが3戸を購入するために投じた総額は、先ほどの2戸に投じた1500万円に3戸目の頭金100万円を加えた1600万円のみです。

あなたは資産合計3000万円の3戸の物件を、期間13年半、自己資金1600万円で手に入れるたことになります。

では、次に、3戸目も頑張って自己資金を捻出して繰上返済をしていくとどうなるでしょうか?

3戸目も年間200万円の自己資金を繰上返済に充てると、年間の返済額は、
3戸の手取り収入合計+自己資金=144万円+200万円=344万円となって、3戸目の完済期間は、約2年半となります。

返済期間は更に短縮されました。

これがローンの複利効果です。

要すれば、物件が増えていくに従って、繰上返済に充てる自己資金が少なくなり、且つ返済期間が短縮されていくのです。

もうお分かりと思いますが、ローンの無いコア物件をなんとか作り上げると、そのあとは資産が資産を生み出していく自己増殖ともいうべき機能が発揮されて、資産の拡大スピードが一気に加速するのです。

冒頭に我が家の不動産投資の目的は「老後資金」作りにあると述べました。

我々夫婦の目標は、私が現役サラリーマンの間になんとか10戸の東京都心の中古ワンルームを持つ事です。

上記と同じように手取り収入と自己資金による繰上返済の併用で10戸のワンルームを10年間で買い溜めると、シュミレーションでは、15年で全てのローンを完済でき、投じた自己資金は5400万円と試算できます。

即ち、10戸=資産1億円を5400万円で築き上げた事になります。

そしてサラリーマンを引退する老後には、ローン完済を終えていますので、その時に入ってくる手取り収入は年間48万円×10戸=480万円となります。

これに公的年金と長年サラリーマンとして勤務してきた会社からの企業年金を加えると、たとえこれらの年金が目減りしていたとしても、夫婦二人でやっていくには十分なお金がフローとして入ってくる計算になります。

如何でしょうか?

これが私の考える資産の拡大手順です。

複利効果で一気に加速!

まとめ

資産を増やしていく3つのポイント

ポイント① ローンを使う
ポイント② 繰上返済してローンの無いコア物件を作る
ポイント③ ローンの複利効果を活用する

ローンの複利効果

① コア物件から得られる収入を次の物件のローン返済に充当する
② 繰上返済も併用すると更に資産拡大のスピードがアップする
③ 資産が増えるに従って、ローンの繰上返済に充てる自己資金比率が下がり、且つ返済期間が短縮する『自己増殖機能』が働く

以上です。

最後まで、この記事を読んで頂きましてありがとうございました。
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