サラリーマン不動産投資！不動産が年金や生命保険を補完する理由

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら、私と妻の老後資金作りを目的に家族でプライベートカンパニーを作って、ここをベースに不動産投資に取り組んでいます。

プライベートカンパニーという法人を家族で設立して以降、自ずと『経費マインド』が身についてきたように感じます。

即ち、従来のサラリーマンという立場のみのライフスタイルでは気づきもしなかった『無駄』に目がいくようになり、『効率化』が図れないかと考えるクセが私にも妻にもついてきたように思います。

特に我が家にとってのパラダイムシフトになったのは、不動産投資が保険や生命年金を補完する機能を有していることに気づけたことです（同時に、全く補完しないタイプの不動産があることにも気づけました）。

サラリーマンは、公的年金とご自身が長年勤務してきた会社からの企業年金、これに現役時代の蓄えを切り崩していくことで老後の生活費用を賄い、ご自身が亡くなる際には生命保険を以って遺族に残す、こういうプランを抱いている方が多いのではないでしょうか。

年金や生命保険というのは、身につまされるテーマです。

そこで今回の記事では、不動産投資が年金や生命保険を補完する機能を有していることを分かりやすく解説していきます。

不動産投資が年金や生命保険を補完する理由

あなたは、将来ご自身が受け取る年金や保険をきちんと把握していますか？

この点があやふやな方は、是非、ご自身の手で確認してみてください。
先ずはご自身の足元を確認しないと、何も始まりませんので。

確認は簡単な作業で済みます。

年金には、国から支給される公的な年金と、サラリーマンとしてのあなたの勤務先にもよりますが、現役時代に401K（確定拠出年金）に加入している場合は、401Kからの受け取り、更には勤務先が設定している企業年金と、ざっくり３つのパターンに大別されます。

公的年金は、国民として現役時代にきちんと一定額を国に納付している限り、年金受給年齢になれば支給されるものです。

国や関連機関（社会保険庁等）のホームページや年金定期便などから、あなたが納付してきた金額によって将来いくら年金が支給されるかのシミュレーションが分かりますので、面倒くさがらずに確認してみて下さい。

401Kについても、資産運用委託先からの定期レポートなどから運用状況と将来予想が把握できます。

企業年金は、あなたの勤務先の規模やスタンス、それにあなたの勤続年数にもよってきますので一概には言えませんが、通常は勤務先が定める勤続年数を満たした方は、同じく勤務先が定める企業年金を一定年齢以降受け取ることが出来ますので、勤務先にて将来予測は確認できると思います。

次に保険ですが、こちらは加入時に確認しているはずですが、惰性で保険金を長年払い続けていたりすると、把握していなかったりすると思います。

恥ずかしながら、私は老後に意識を向けるようになった50歳くらいになって漸く自分の受け取る保険は？年金は？なんて焦ったタイプです。。。

保険についても、保険証券や保険会社に電話をすればご自身が受け取る保証内容、残された家族が受け取る保険金について確認できますので、先ずは確認しましょう。

では、不動産投資が年金や保険を補完する理由をみていきます。

① 不動産が年金を補完する理由

年金は、あなたが現役を引退した老後、一定の年齢（現状、公的年金の受給開始は65歳）に到達すると、公的機関から支給されます。
また、あなたがサラリーマンとして勤務してきた会社にもよりますが、企業年金という制度で一定額を支給してくれます。

もし、不動産や株などのキャッシュを生む資産を、老後の時点であなたが持っていないとしたら、あなたの収入源は恐らく年金のみということになります。

公的年金も企業年金も、国や企業が制度設計している訳ですが、怖いのは「必ずしも保証されていない」ということです。

あなたが老後を迎える時点において、国庫が減っている、勤務していた企業が倒産して無くなっている、最悪のケースですが、こういう事態も無いとは言えません。

そうなると、期待していた各種年金が手元に入ってこない、或いは予定額より格段に少ない金額しか受け取れない、そういう事態になってしまいます。

背筋が寒くなりますよね。

ですので、それを補完するようなキャッシュを生んでくれる資産を保有しておきたい訳です。

この点、不動産は以下の条件を満たしている場合、あなたにキャッシュをもたらしてくれます。

① テナント（入居者）がいて、毎月の家賃収入がある。
② ローンの返済を終えており、物件の維持管理費を①から差し引いてもなおプラスになっている。即ちキャッシュフローがある。

シンプルですが以上です。

この際、考慮すべきポイントは、将来の物価上昇と家賃の下落の２点。

将来の物価動向に関しては、あなたも実感として感じられると思いますが、我が日本は、バブル崩壊以降、さして物価が上昇しているとは思えません。

従い、将来の物価に関しては、アナリストでも予測が難しい中、我々素人にとっては正直なところ何とも言えませんし、強いて言えば個人の力でどうすることも出来ません。

敢えて、私個人の印象を率直に申し上げると、バブル崩壊以降これまでの状況、更には今後の日本の少子高齢化・人口減少に鑑みた国としての活力、更には今般のコロナ禍による人類総出の無駄の見直しやエコ化を踏まえると、極端な物価上昇は考えづらく、あっても緩やかな物価の上昇程度かとみています。

但し、安全サイドで将来に備えるならば、物価は上がっていく、即ち、将来はモノを買うのに、今よりは高く支払わねばならない可能性がある、と捉えておくべきかと思います。

次が家賃の下落です。

不動産はどんどん古くなっていく、経年劣化していきますので、それに伴い家賃は下落していくだろうということです。

然しながら大事なのは、たとえ家賃が下落しても、その時点で前述のようにキャッシュフローが出ていれば、問題なく年金を補完し得るということです。

逆説的に言えば、家賃が減少せず、一定の金額で推移したとしても、ローン返済などの持ち出しが続いていてキャッシュフローが出ていない場合は、年金の補完は出来ない、下手をしたら年金をローン返済の補完に回さねばならないという最悪のケースも想定されます。

不動産投資の大命題は、キャッシュフローです。

前述の２つの条件を有している不動産である限りキャッシュフローを生んでくれますので、それは即ち、あなたの年金を補完する強力なパートナーと言えます。

なお、不動産投資においてキャッシュフローを生まない物件を手にしてしまう失敗の原因と対策などについては、以下の記事で詳しく解説していますので、是非、そちらも参考にしてみて下さい。

② 不動産が生命保険を補完する理由

では、保険について見ていきます。

人生は何が起こるか分かりません。
即ち、不幸にも、事故や病気などであなたが生命を失うケースも考えられます。

こういう最悪の事態において、ご遺族の生活のために纏った金額をドンと支払ってもらうのが生命保険です。

不動産投資は、通常、あなたの自己資金を頭金として、物件価格の残額を金融機関からのローンで賄って投資を行います。
また、ローンを借りて投資した方が、資金効率も格段によくなります。→ ＊注１ご参照

そして、投資用不動産でのローンの支払い原資は、毎月の家賃収入になりますので、金融機関は、先ずは対象物件がきちんと家賃を生み出す物件であるかを精査しますが、それ以上に保証人となるあなたの素性、即ち担保力の方をしっかりとみてきます。

賃借人が退去して次の賃借人がなかなか決まらない、家賃収入が途絶える、こういう場合、保証人たるあなたにローンを返済していく力があるかどうか、ここでサラリーマンという社会的信用力が効いてくるのですが、金融機関はここを探ってきます。

サラリーマンの属性が評価されて無事に融資が下りるのは良いのですが、あなたの身に不測の事態が起こって保証がままならないケースも無いとは言えません。

そこで、ローンの借り受けに際しては、投資用不動産の場合も居住用不動産（マイホーム）の場合と同じ様に団体信用生命保険が使えます。

団体信用生命保険とは、ローンの返済期間中に借り受け人に万が一のことがあった場合、保険金によりローンが弁済される保証制度のことです。

我が家の場合、家族で設立したプライベートカンパニーで不動産に投資していますが、実質的にはサラリーマンとしての私の収入を金融機関に評価して融資してもらっています。
この場合、私に不測の事態が生じた場合に、プライベートカンパニーの残債を弁済してくれる保険がありますので、我が家のケースではそれを利用しています。

何れにせよ、ローンの返済中にあなたに万が一の事態が発生しても、保険によってローンの弁済がなされ、あなたのご遺族、或いはプライベートカンパニーの手元にはローン無しの状態で投資物件が残るということです。

もし、ご遺族やプライベートカンパニーがまとまったお金を必要とする場合には、当該不動産を売却して換金することができます。→＊注２ご参照

勿論、ここでも前述の年金の項目でご説明した通りキャッシュフローを生む不動産であることが重要ですが。

以上が、不動産が保険を補完するという意味です。

＊注１・注２：ローンを借り入れて投資を行うことの効率性、並びに換金しやすい不動産については、以下の記事で解説していますので、これらも参考にしてみてください。

まとめ

以上です。

最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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