サラリーマン不動産投資!不動産投資による老後資金の作り方手順

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの本業の傍ら、不動産投資を行っています。

目的は私と妻の老後資金作りのためです。

この事をサラリーマンの同僚や知人に話すと、必ずと言って良いほど『いくらくらい貯めるのが目標?』と返ってきます。

実は、これは大きな誤解でして、我々夫婦は老後資金を貯めようとは考えていないのです。

『貯める』こと自体は否定しませんが、『貯める』一択だと危険で、私たち夫婦は、老後資金は『お金がいつでも流れこんでくるフロー』であるべきと考えています。

言わば、老後資金という『池』を作るのではなく、『川』を作ろうとしているのです。

そこで今回の記事では、老後資金を『池』作りと捉えず『川』作りと捉える理由と共にキャッシュフローを生み出す不動産投資による老後資金の作り方の手順について解説します。

不動産投資による老後資金の作り方手順

① 手順1 池を作る発想を止める

【サラリーマンは老後資金は貯めるものと捉えがち】
サラリーマンの多くは、冒頭に述べたように老後資金を貯めて蓄える、即ち「池を作る」ものと捉えがちです。

私は、その理由は2つあると思っています。

先ず最初は、近年話題になった「老後資金3000万円問題」や、それを契機に書店に並ぶ「老後資金は○○○万円が必要!」といった書籍のタイトルが与える影響です。

これらの書籍のタイトルからは、老後を生きてぬいていく為には、現役の段階から一定額を貯めておかないとダメだ!というニュアンスをどうしても感じてしまいます。

そして2番目の理由は、ずばり『サラリーマンマインド』です。

サラリーマンは、会社に勤めて給料を貰って生活している訳ですが、これは、サラリーマンがお金を得る源泉は、直接的には勤務先である会社ということです。
即ち、どんなに才覚があろうと、サラリーマンである以上、会社から解雇される、或いは会社が潰れれば、その時点で収入を失います。

従い、老後資金を作利出すためには、そもそも限りのある給料から捻出するしかなく、その老後資金はひたすら貯めていくしかないという一択の発想になるのです。

では、なぜお金を貯める、即ち池を作る発想は避けた方が良いのでしょうか?

【池を作る発想を止めるべき理由】

〜理由1〜
サラリーマンの現役のうちから老後資金を貯めていきますので、ただでも手元に残る少ないお金が更に少なくなってしまいます。

将来のことを考えるのは勿論大事ですが、余りに極端に考えすぎて、大事な「今」を貧しく過ごすのは考えものです。

人生には「今」しか味わえない喜びや感動もあります。
歳を取ってからでは物理的に出来ない挑戦もあるかもしれません。

老後資金を単に「貯める」としてしまうと、それは将来の取り崩し用の「貯金」でしかなく、今現在にリターンを生みません。
池を作るだけだと今が充実しない
これが、一つ目の理由です。

〜理由2〜
お金を捻出していくと、当たり前ですが残るお金は減っていくだけです。
池から水を汲み出すと、残る水が少なくなるのと同じですね。

そうなると、目減りしていくお金を気にしながら老後を過ごさざるを得なくなります。

理由1で述べたように、あなたは現役時代も将来の取り崩しに備えるべく摂生して過ごしてきました。

そして迎えた老後も、お金の目減りを気にして過ごしていかなくてはならない。

これでは、たとえ老後に贅沢三昧しなかったとしても、なんとも晴れない気持ちで生きていくこととなります。

更に言えば、人生は何が起こるか分かりません。
もしかしたら、池に水を溜め続けている現役の最中に、大量の水を必要とする、即ちまとまったお金が必要となる事態に陥いることも考えられます。
こうなると、池の水はなかなか溜まっていきません。

蓄えただけのお金は、どんどん減っていく。
即ち、池の水はやがて枯れる
これが二つ目の理由です。

池を作る発想を止める理由

理由1 お金を池に貯めるだけでは、現役時代を楽しめないから。
理由2 お金を貯めただけの池は、いずれ枯渇するから。

池の水には限りがある。。。

② 手順2 川を作る発想に切り替える

多くのサラリーマンが漠然と抱いている、老後資金は池づくりという発想を止める。
では、どのように老後資金を捉え直せば良いのでしょうか。

【川を作る】
現役時代を生き生きと過ごし、老後もお金の目減りを気にしなくて済むようにする為には、池ではなくて川を作る発想に切り替えれば良いのです。

川には常に水が流れていますので、喉が乾いて飲みたくなれば、川に手を差し入れてすくって飲めば良し、それは現役時代も老後でも同じであるべきなのです。

現役時代と老後で違いがあるとすれば、現役時代に注力すべきは、如何に川の本数を多く出来るか、又は、川を太く出来るかであり、老後は、川から適正量の水をすくうことを心がけ、すくい切れない水があるならば、それを横に広げて川を更に太くしていく、あるいはここに至って小さな池を作る、この点にあると思います。

何れにせよ、池を『ストック』と捉えるならば、川は『フロー』と捉えることができます

前述したように、サラリーマンは収入を会社からの給料に頼っているだけでは、なかなか「ストック」の発想から抜け出せません。

池と川、ストックとフローの違いというパラダイムシフトをあなた自身の中に芽生させることが出来れば、次に打つべき具体的な手順が見えてきます。

川を作る発想に切り替える理由

理由1 現役・老後に関わらず、喉が乾けば川を流れる水をすくって飲めるから。
理由2 川であれば枯渇することがないから。

川の流れのように。。。

③ 手順3 川の流れを生む不動産を買い増していく

では、老後資金を池ではなく川であると捉えて不動産投資を考える場合、川の流れを生む不動産とは具体的にどういうものなのでしょうか。

それは、インカムゲイン(家賃収入)がしっかりとある物件に投資するということです。

インカムゲインの対局にあるのは、キャピタルゲイン(売却益)です。

不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の総和が、物件の取得から保有・運用、売却に至るまでの総投資額を上回れば、投資全体として収益が出たことになります。

従って、売却しないとトータルの利益を生まないような物件は、フロー重視の老後資金作りの不動産としては相応しくありません

サラリーマンの現役のうちに取得し、その後、きちんと家賃収入を安定的にもたらしてくれるような不動産であるべきです。

我が家は、東京都心の中古ワンルームに軸足を置いて投資しています。

物件価格は1000万円台前半ですので少額の自己資金とローンで取得できます。

東京都心という日本で最も人口流入のあるエリアに立地していますので、空室リスクがとても低いです。

毎月入ってくる家賃とサラリーマンの給料から頑張って捻出する繰上返済をもって、サラリーマン現役時代にローンを払い終えます。

ローン完済後の家賃収入は、物件の保有コスト(管理維持費、税金、修繕積立金等)を除いたものが全て純利益、即ちフロー収入となります。

物件の老朽化に伴い、多少の家賃下落はありますが、そもそも賃貸ニーズの濃いエリアにありますので、変わらず空室リスクは低いままです。

従って、我々夫婦が老後を迎える時にもなお、お金を運んできてくれるのです。

これが川の流れを生む不動産ということです。

我が家の場合は、家族名義で設立したプライベートカンパニーを使って、私がサラリーマン現役のうちに東京都心の中古ワンルームを最低でも10戸保有する事を目指しています。

我がプライベートカンパニーが現在保有している東京都心の中古ワンルームは、物件価格1000万円代前半で、毎月の手取り収入(家賃から保有コストを差し引いたもの)4万5千円です。

これと同じタイプの中古ワンルーム10戸をローンを完済した状態で保有すると、毎月の手取り収入は45万円。
年間で540万円となります。

将来において多少の下落・減少があったとしても、ざっくり年間500万円。

これに公的年金とサラリーマンとして長年勤務してきた会社からの企業年金を合わせると、夫婦二人で生活していくには、結構十分な金額となります。

因みに、1戸1000万円の中古ワンルームを10戸購入するのに要するお金は1000万円×10戸で1億円となるかというと、答えはNOです。

1戸ずつローンを借り入れて計画的に購入を進め、家賃収入と繰上返済でローンの早期完済を目指していくと、物件の戸数が増えるに従って、物件購入金額に対する自己負担比率が減っていきます

これにはローンの複利効果によるワンルームの自己増殖機能という特性が効いているのですが、こちらについては、別の記事で解説していますので、詳しくはそちらを参考にして下さい(*注1ご参照)。
ここでは、複利効果の一例として以下、話を続けさせて頂きます。

先に挙げた例で、1000万円のワンルームを10年かけて買い増していき、1戸ずつ家賃収入と自己負担による繰上返済を繰り返していくケースを考えます。
この際の繰上返済は、頑張って、毎年300万円を自己負担として投じます。
すると、15年目で10戸目を完済することができ、15年で投じた自己負担総額は5,400万円となります。
なんと、ローンの複利効果によるワンルームの自己増殖機能を使えば、1000万円×10戸=1億円の資産を約半分のお金で購入した計算になります。

上記は我がプライベートカンパニーのケースで、東京都心の中古ワンルームの例ですが、きちんとインカムゲインが得られるのであれば、アパートでも戸建てでも良いとは思います。

ポイントは、キャピタルゲインによらずにキャッシュを運んできてくれる不動産でなければ、川の流れにはならないということです。

売却による利益を得られるのは、売却するその1回だけです。
これは池に他なりません。
更に、思惑通りに売却できるかどうかも分かりません。

極論すれば、売却せずとも持っている限り、安定して家賃収入をもたらす物件、キャピタルゲインに頼りすぎない不動産となります。

*注1:ローンの複利効果、並びに川の流れになるような不動産については、以下の記事で解説していますので、これらを参考にしてみて下さい。

まとめ

以上です。
如何でしょうか?

老後資金は池づくりではなくて川づくりという事をご理解いただけたでしょうか?

まとめると次のようになります。

不動産投資による老後資金の作り方手順

手順① 池を作る発想を止める
手順② 川を作る発想に切り替える
手順③ 川の流れを生む不動産を買い増していく

以上です。
最後まで、この記事を読んで頂きましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てたら幸いです。

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