サラリーマン不動産投資!東京都心の中古ワンルームが成功する5つの理由

こんにちは。
森りゅうえいです。

私は、サラリーマンの傍ら家族でプライベートカンパニーを設立して不動産投資を行っています。

目的は、私と妻の老後資金作りです。

他方、私は、勤務先でのサラリーマン業務として長年、大規模マンションやオフィス、工業団地、複合開発などの不動産開発、いわゆるデベロッパー業務に従事してきました。

幼少時より絵画や物づくりが大好きで大学では建築工学を専攻し、社会に出てからは宅地建物取引士(旧宅建主任者)も早々に取得していますので、デベロッパーという業務は私にとってとてもやり甲斐のある仕事でした。

こんな私個人の背景も活かせると考え、プライベートカンパニーのビジネスとして不動産投資を選んだのですが、東京都心部の中古ワンルームマンションに軸足を置いて投資しています。

サラリーマンが不動産投資を考える場合、他にもアパートや戸建てが候補となりますが、私は今のところ東京都心部の中古ワンルームに投資していて何の問題も抱えていません。

自分自身の長年にわたるデベロッパーという不動産開発に携わってきた経験からも、今のところ東京都心の中古ワンルームは、サラリーマンの投資に最も合っているのではないかと考えています

そこで今回は、これら私の経験をベースに、東京都心の中古ワンルームを投資対象に選んでいる理由について解説させて頂きます。

理由① 空室リスクが少ないから

冒頭に申し上げた通り、私は長年デベロッパー業務に従事してきました。

プロジェクトマネージャーと言って、土地の購入(仕込み)から物件の企画、施工管理、販売広告管理、そして物件の顧客あて引き渡しと一気通貫でプロジェクトを指揮する大変ですが、とてもやり甲斐のある仕事でした。

私の勤務先自体は、施工会社でも設計会社でも販売会社でもありませんので、プロジェクトにゼネコン、設計事務所、販売会社、広告代理店、管理会社など多数のステークホルダーを巻き込んで進めていきます。

それを束ねて指揮していくのがプロジェクトマネージャーの役割です。
多数の関係者と色んな物件を担当する中で、沢山勉強をさせていただきました。

駆け出しの若手の頃は、小規模マンションしか担当しませんが、年次を経るに従って規模の大きなマンション、オフィスビル、企業の社宅など様々な物件を担当しました。
ですが、振り返ってみると、圧倒的に大規模マンションの開発が多かったです。

従って、物件の販売の成否を沢山経験しました。
大規模マンションで、完売まですんなりと行ったものもあれば、そうは行かずに苦労したものなど様々です。

その様な沢山の経験を経て、不動産開発で一番重要なのは『立地』であるとの思いに至りました

当時、私は同じデベロッパー業界に沢山の知己を得て、情報交換と称して毎晩飲み歩いていましたが(苦笑)、不動産は立地にあり、という点では必ず皆さんと意見が一致していました。

不動産は、読んで次の如く、動かざる資産なのです。

不動産開発の成否の要因は『3P』という言葉で表されます。
即ち、Place=立地、Price=価格、Plan=計画内容(間取りや設備仕様)の3つのP

ですが、この中でPlaceだけが、デベロッパーが後天的に設定できないものなのです。

感覚的には、3つのPの中でも、Placeがセンターにいて、それを残りの2つのPが補佐するイメージでした。

Placeが悪ければ、Priceを下げて周辺競合物件より割安感を出す、或いはPlanで使い勝手の良さや特徴を出す。

逆にPlaceが良ければ、Priceを強気に設定できる、Planに劣るところを挽回できる。

こんな感じです。

そしてこの考えが不動産投資でも、いや不動産投資にこそ当てはまるという事を、僭越ながら投資家の立場になった今実感しています。

私は東京都心部の中古ワンルームに軸足を置いて投資していると冒頭で紹介しましたが、最大の理由は立地なのです。

東京都心は、日本の中で最も(というか圧倒的に)人口流入が継続しているので、賃貸住宅の需要が強い。

特に若い世代の流入が多く、ワンルームの需要が強い。

以上が、東京都心の中古ワンルームにこだわるシンプルな理由です。

ですので、日本の中で最も人口流入が認められる都市が、仮に広島県だとしたら、私は迷わず広島県広島市の都心部を投資対象として選ぶと思います。

立地に関しては、更にミクロに駅から徒歩10分圏内と自分なりの投資ルールを設けていますが、マクロな観点で東京都心を選んでいる理由は上記の通りです。

デベロッパー業務は、新築マンションをお客様に購入していただいて利益を得ます。

不動産投資では、お客様に借りていただく、即ち空室が埋まる事で賃料収入という利益を得ます。

どちらも誰かに住んでもらわない事には投資資金が回収できません。

それにも関わらず、わざわざ需要が少なくて空室リスクが発生しやすいエリアに投資をすることは、長年、デベロッパー業務に携わってきた私にはハードルが高い選択です。

前述した通り、Placeが劣っている場合、PriceやPlanで挽回すべきですが、投資用物件の場合、PriceやPlanに投資家が手を加えれらる範囲はかなり限定的だと思います。

だとすると、最初から何もわざわざ需要の薄いエリアで投資をする必要性はないのではないか?というのが私の考えです。

人口流入の旺盛な都心は空室リスクが少ない!

理由② 少ない自己資金で始められるから

東京都心の中古ワンルームは、概ね価格が1000万円〜2000万円のレンジに収まります。

近年、物件価格が上昇していましたが、今回のコロナ禍によって価格の調整局面が訪れる印象を受けます。

仮に、コロナ禍の影響が軽微だとしても、長いスパンで見れば、不動産価格はゆっくりとした上下動を描いていますので、上がれば下がるを繰り返します。

従って、東京都心の中古ワンルームの価格レンジは、概ね上記の範囲に収束し続けると思っています。

要すれば、東京都心部の中古ワンルームは、理由①で申し上げた通り空室リスクが少ない好立地にありながら物件価格が安い=手頃なのです。

これが都心部の戸建てやアパートとなると、一気に5千万円を超え下手をしたら1億に手が届くようなレンジに突入します。

サラリーマンという特性に鑑みると、少額の自己資金で始められるということが必須条件になってくるのではないでしょうか。

仮に東京都心で1500万円の中古ワンルームを購入する場合、頭金(自己資金)100万円程度で、物件の立地特性(空室リスクが低く家賃収入が見込める)とサラリーマンというあなたの特性(会社から給料を安定的に得ているサラリーマンは金融機関からの評価が高い)の両面から、金融機関から残額のローンを借り入れられる可能性が高いです。

この中古ワンルームから得られる家賃収入をローンの返済に充て、加えてあなた自身が頑張って繰上返済を行っていく事で、2軒目、3軒目とコツコツと資産の拡大を図っていくことができます。

少額の資金で始められるということは、我々サラリーマンが投資を手がけるに当たって大きな理由になると思います。

なお、中古ワンルームによる資産の拡大手順については、下の記事で解説していますので、そちらも参考にしてみてください。

理由③ 利回りが良いから

不動産投資も、当たり前ですが投資である以上、投資効率、即ち利回りの良さは外せません。

但し、ハイリターンにはハイリスクが付きものであることも投資の鉄則です。

不動産投資のハイリターンには、以下の2つのパターンがあります。

一つ目は、『安く仕入れて高く貸す(売る)』です。

投資家なら誰でも、そうありたいと思いますが、このような物件にはなかなか出くわしません。

安く仕入れるという点で多大な或いは特異な労力を要していまいます。

多大な労力とは、いわゆる長年手付かずの超築古物件を激安価格で購入し、自分の手で再生してリフォーム費用を安く抑えて、貸す(或いは売る)ようなケースです。

DIY好きな私も一度はチャレンジしてみたいとは思いますが、時間の融通がなかなか効かないサラリーマンでいる限りはパスします。

得意な労力とは、随意契約に持ち込める(誰も知らないうちに買う)など特別に安く買えるルートを持つということです。

これも素人にはなかなかハードルが高いと思います。

ハイリターンの二つ目は、億超えなど総額の張る物件を購入して、一定の賃料を得たのちに、同じく総額の張る価格で売却するというものです。

これは高い価格で売り抜けることを前提とした戦略で、仮に売り抜けなかった場合のリスクが高くなります。

そもそも一般のサラリーマンで億超えのローンを借りていく胆力のある方は少ないのではないでしょうか?
私の場合だと、度胸のなさに加えて、とても家族を説得できません。

そう考えてくると、不動産投資で求めるべきはミドルリスク・ミドルリターンが無難となってきます。

一般財団法人 日本不動産研究所の直近(2020年4月)の不動産投資家調査では、東京都心部のワンルームマンションの取引利回り(実際の利回り)と期待利回り(投資家が考える適性利回り)は、次のようになっています。

取引利回り 期待利回り
城南地区(目黒区、世田谷区)
渋谷駅、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
3.9% 4.2%
城東地区(墨田区、江東区)
東京駅、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
4.1% 4.5%

因みに私が東京都中野区に所有している中古ワンルームは、物件価格1,070万円、月額賃料6万5千円で、物件管理費と修繕積立金を差し引いた手取り賃料は4万4千円(年額52万8千円)ですので取引利回りは4.93%です。

築29年になる物件ですが、内外装含めてきれいなままで賃借人の方も安定して住んでおられます。

空室になったこともなく、私にとっては、今のところローリスク・ミドルリターンとなっています。

利回りが良いというのは大きな理由だと思います。

利回りの良さも魅力

理由④ リスク分散が図れるから

ワンルーム否定派の方は、ワンルームだと入居者が出て行ってしまえば、次の入居者が入るまで空室率が100%になってしまうのではないか?と指摘される方が多いです。

物件の戸数を分母に計算すると、確かにワンルームは空室期間中の空室率は100%となってしまいます。
この点、例えば、1棟6室のアパートならば、1戸が空室でも空室率は6分の1で約17%と計算されますので。

ですが、ここで理由①の空室リスクが少ない東京都心という点が効いてくるのです。

即ち、私の物件は空室リスクが圧倒的に少ない東京のど真ん中の物件なので、現在の入居者の方はもうかれこれ15年間入居し続けてくれています。

単身の女性で、駅から5分、生活利便施設が周りにあり、女性でも安心して暮らせる環境なので引っ越される理由がないとのこと。

実は、物件購入から現在に至るまで、私は、部屋の内部に立ち入ったことすらありません。

ですので、私のリスク分散の考えは、同じように空室リスクが少ない東京都心でエリアを分散して複数の中古ワンルームを持つというものです。

これだと、前述したアパートと同じ考えになりませんか?
仮にワンルームを5つ所有すると、一つ空室になっても空室率は5分の1で20%です。

更に言えば、賃貸需要の旺盛な東京都心のワンルームですので、経験上、次の入居者がすぐ埋まってくれます。

他方、先ほどの1棟もののアパートでは、仮に退去される方の退去理由が、その物件固有の理由(立地、住環境、間取りや設備、賃料水準など)だとすると、退去された方以外の居住者も同じ環境下にあるということなので、芋ズル式とまでは言いませんが、他の居住者も顕在的な退去予備軍になっているかもしれません。

私と同じサラリーマンの先輩が、関東某所に1棟のアパートを所有していました。

近くに大学があるので、学生のニーズが高いという事で満室状態のものを購入されたのですが、その大学が学生の都心流入を踏まえて東京郊外部へキャンパスを移転したことを契機に退去者が続出しました。

その先輩の辛そうな顔が今だに忘れません。

どのような切り口でリスク分散を図るのか。

東京都心の中古ワンルームを、別々に複数所有するということで逆に一箇所に集中しないリスク分散が図れると思います。

なお、東京への人口流入、都心部の賃貸需要については、下の記事で紹介していますので、そちらも参考にしてみてください。

理由⑤ 売却しやすいから

最後の理由が売却のしやすさです。

冒頭で紹介した通り、我が家の不動産投資の目的は老後資金作りにありますので、可能であれば老後になっても、このまま物件は保有し続けたいと思っています。

デベロッパー業務に携わっていた経験上、近代マンションの寿命は60年はあると認識しています。

よく物件の老朽化と共に家賃が下落することを声高に叫ぶ方がいますが、これに対しても理由①の東京都心であるという点が効いてきます

需要の旺盛なエリアである限り、一気に賃料が値崩れすることは考えづらく、また、元々中古の物件ですので、設定している家賃もこなれており、言うほどの家賃下落が想定できません。

従い、せっかく賃料をせっせと運んできてくれる物件を手放す必要性は一義的にはないのです。

勿論、良い値段で購入を申し出てくれる方が現れれば、物件を売って回収したお金でもって新たな物件に投資する可能性は否定しませんが。

ですので、我が家では余り物件を売却することは想定してはいないのですが、仮に何か不測の事態が生じてしまって、まとまったお金が必要になるようなケースでは、物件の売却も考えざるを得ないと思います。

こういった場合でも、東京都心の中古ワンルームは有利です。

せいぜい1000万円前半くらいの価格ですので、賃借人がいて家賃収入、即ちキャッシュフローを産んでいることに鑑みると、物件購入に手をあげてくれる人が見つかりやすいと思っています。

価格が手頃で収益性も見込めて管理も楽な東京都心の中古ワンルームは換金性に強い不動産と言えると思います。

換金性の強さも都心の中古ワンルームの大きな魅力の一つです。

価格が手頃で立地が良いなら売りやすいはずだ!

まとめ

東京都心の中古ワンルームが投資として成功しやすい理由をご理解いただけたでしょうか?

難しい理屈は一つもなかったと思うのですが。

一点、補足させて頂きますと、仮に東京ではなくてその他の都市で不動産投資を考えられる場合でも、上記の「都心」という点については、その都市でも当てはめて頂き、少なくともその都市で人口流入、賃貸需要が望める「立地」にだけはこだわって頂きたいと思います。

以下に5つの理由をまとめます。

東京都心の中古ワンルームが成功する理由

理由① 空室リスクが少ないから
理由② 少ない自己資金で始められるから
理由③ 利回りが良いから
理由④ リスク分散が図れるから
理由⑤ 売却しやすいから

以上です。
最後までこの記事を読んでいただきましてありがとうございました。
少しでもあなたのお役に立てるなら幸いです。

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